W dobie narastających problemów mieszkaniowych młodych Polaków, będących – jak wynika z licznych badań – zarówno jednym z powodów emigracji zarobkowej, jak i rezygnacji z założenia rodzin, odbudowanie możliwości inwestycyjnych spółdzielni mieszkaniowych jawi się jako dobra alternatywa dla niedostępnych dla wszystkich i drogich kredytów hipotecznych oraz zrównoważenia rynku mieszkaniowego w Polsce poprzez poszerzenie oferty dostępnych mieszkań.
Artykuł jest przedrukiem rozdziału publikacji CMG „Gospodarka po katolicku. Postulaty reform w duchu społecznej nauki Kościoła”, dostępnej pod tym linkiem. Proponujemy w niej 6 polityk publicznych, które naszym zdaniem realizowałyby ideały katolickiej nauki społecznej w warunkach współczesnej Polski. Nie rościmy sobie prawa do uznania ich za jedyne właściwe rozumienie i sposób implementacji Magisterium, a jedynie proponujemy działania, które naszym zdaniem dobrze odpowiedzą na wybrane wezwania kolejnych papieży. Liczymy na to, że szybko pojawią się propozycje konkurencyjne, ożywiając katolicki nurt refleksji gospodarczej.
W nauce społecznej Kościoła spółdzielczość jako forma zarządzania mieniem gospodarczym od zawsze stanowi istotny jej komponent. Ojciec święty Jan XXIII w Encyklice Mater et magistra pisał, iż należy chronić i popierać przedsiębiorstwa spółdzielcze mające na celu m.in. wspomaganie i doskonalenie swoich członków. Pisał również o tym, aby spółdzielnie dostosowywać do aktualnych warunków i zmieniających się potrzeb ludzkich. Również postulat prowadzenia przez państwo odpowiedniej polityki kredytowej wobec spółdzielni nabiera aktualności w dobie ograniczonych często możliwości zaciągania kredytu na mieszkanie przez młode rodziny. Co oczywiste, również rodzina i zapewnienie jej rozwoju i odpowiednich warunków materialnych jest od dawna przedmiotem troski Pasterzy Kościoła.
Tymczasem, pomimo licznych sukcesów na świecie i w Polsce, spółdzielczość w naszym kraju znajduje się w fazie regresu. Spowodowane jest to jednak nie tylko obiektywnymi okolicznościami, ale planową destrukcją tej formy prawnej, traktowanej – wbrew faktom – jako relikt PRL. Od pewnego czasu jednak zachodzi na tym polu trochę zmian, przy czym rządzący nadal boją się dokonać fundamentalnych kroków w celu rozwoju spółdzielczości.
Spółdzielczość mieszkaniowa wyróżnia się na tle całego ruchu spółdzielczego pewną specyfiką, albowiem poza funkcją polegającą na wspólnym zarządzaniu przedsięwzięciem gospodarczym, jakim jest budowa i utrzymywanie nieruchomości, spółdzielnie mieszkaniowe są także domem i naturalną wspólnotą lokalną dla milionów osób w Polsce. Zatem ich rola nie ogranicza się do zarządzania dobrem wspólnym wszystkich członków spółdzielni, ale także zapewniają one jakże istotny dla budowania rodzin dach nad głową, a poprzez szereg innych zasobów (jak domy kultury, infrastruktura osiedlowa, media lokalne) budują w pewien sposób wspólnotę lokalną na niewielkim obszarze. Od ich rozwoju zależy w pewnym stopniu codzienny dobrostan milionów mieszkańców, bowiem nadal w zasobach spółdzielni mieszka ok. 10 milionów Polaków.
Przede wszystkim jednak, w obliczu ciągle widocznego kryzysu mieszkaniowego (głównie związanego z niewielką dostępnością mieszkań dla ludzi o przeciętnych dochodach) oraz pogłębiającego się kryzysu demograficznego, spółdzielnie mieszkaniowe są zasobem nie w pełni wykorzystanym, który mógłby być przydatny do budowy mieszkań.
I to właśnie takich, jakie są aktualnie najbardziej potrzebne – niedrogich, dostępnych i położonych niedaleko szkół, przychodni i niezbędnej infrastruktury społecznej w miastach, również tych wyludniających się, m.in. ze względu na problemy mieszkaniowe młodych Polaków.
Tymczasem, po latach zastępowania w PRL tradycyjnej spółdzielczości, w tym mieszkaniowej, państwowymi de facto spółdzielniami, rządzący w III RP niemal zgodnie likwidowali fundamenty ustrojowe, instytucjonalne i ekonomiczne spółdzielni mieszkaniowych, pozbawiając je niezbędnych podstaw inwestycyjnych. Doszło nawet do tego, iż np. w latach 2007–2018 nie było możliwość budowy mieszkań spółdzielczych lokatorskich, co było optymalnym rozwiązaniem dla wszystkich, którzy nie mogli liczyć na kredyt w banku z uwagi na brak zdolności kredytowej, ani też na mieszkanie komunalne, ze względu na zbyt wysokie dochody. Dziś mówi się o tej niemałej grupie ludzi, że pozostają w tzw. luce czynszowej. Te przepisy już na szczęście uchylono.
Czytaj również:
Niedawno z kolei wprowadzono przepisy ustawowe, regulujące (niestety ograniczony czasowo) zakaz wyodrębniania na własność lokali i budynków wybudowanych w ramach dofinansowania państwowego do budownictwa społecznego. To słuszne i logiczne podejście. Powinny one jednak zostać w sposób konsekwentny uzupełnione o zakaz wyodrębniania wszelkiego mienia należącego do wszystkich spółdzielców.
W celu zachowania zasobów spółdzielczych należałoby wyłączyć możliwość, obowiązująca obecnie, powołania wspólnoty mieszkaniowej w spółdzielniach mieszkaniowych. Wielokrotnie krytykowana regulacja, która bywała już wcześniej nowelizowana, wprowadza niepewność co do zasobów spółdzielni, gdyż posiadane przez nią mieszkania mogą zostać w każdej chwili wyodrębnione poza jej zasób.
Na skutek ryzyka automatycznego wydzielania zasobów z woli mieszkańców spółdzielnie niechętnie inwestują w budowę i modernizację posiadanych nieruchomości. Spółdzielcy bowiem obawiają się uszczuplenia swoich zasobów, przez co nie widzą w takim działaniu żadnego interesu. To jeden z powodów, przez które często atrakcyjnie położone grunty należące do spółdzielni leżą odłogiem.
Dla stabilności zasobów spółdzielni i pewności w inwestowaniu przez nie w nowe mieszkania, w tym ze środków publicznych, zablokowanie wyodrębniania mieszkań jest rozwiązaniem logicznym i spójnym z ideą spółdzielczości, którą przez dekady w Polsce niszczono, najpierw przez komunistyczne upaństwowienie, a w III RP przez równie bezmyślną i często niesprawiedliwą prywatyzację. Preferencyjna sprzedaż mienia wspólnego miała niewiele wspólnego ze sprawiedliwością społeczną, pozbawiała spółdzielnie zasobów za bezcen, zniechęcając do podejmowania działań inwestycyjnych. Tymczasem odpowiednie wsparcie i zachęty do budowy i inwestowania oraz ewentualne wsparcie finansowe ze strony państwa czy samorządu dla spółdzielni mogłoby pomóc w budowaniu alternatywy dla konsumentów w postaci mieszkań spółdzielczych, bardziej dostępnych niż mieszkania wymagające finansowania długoletnimi kredytami hipotecznymi.
W przypadku jednak, gdy kredytobiorcą jest inwestująca spółdzielnia mieszkaniowa wymogi dotyczących mieszkańców, ich dochodów lub sytuacji rodzinnej i majątkowej znikają, albowiem kredytobiorcą jest w tym przypadku spółdzielnia.
W obecnych warunkach utrudnionego dostępu do kredytu hipotecznego dla wielu osób, a także zwrotu w stronę inicjatyw wspólnotowych oraz ekonomii społecznej, spółdzielczość mieszkaniowa na powrót staje się odpowiedzią na problemy z dostępnością mieszkań.
Stąd też zapewnienie stabilności zasobom lokalowych spółdzielni mieszkaniowej oraz odpowiedniej możliwości kredytowej jawią się dzisiaj jako jedno z rozwiązań trudnej sytuacji mieszkaniowej wielu młodych polskich rodzin, a także tych, którzy takie rodziny chcieliby zakładać. Wsparcie spółdzielczości nie może pozostawać w sferze deklaratywnej, ale musi iść za nim prawodawstwo, chroniące tę formę własności.
Ten artykuł publikujemy na otwartej licencji Creative Commons Uznanie autorstwa-Użycie niekomercyjne 4.0. Możesz kopiować i rozpowszechniać ten utwór do celów niekomercyjnych pod warunkiem podania jego autora. Prosimy również o podanie pierwotnego źródła – nazwy Centrum Myśli Gospodarczej lub strony cmg.org.pl.
