Zdjęcie: Freepik
Partia Nowa Lewica, choć już pozbawiona prawdziwie nowo-lewicowego komponentu w postaci Lewicy Razem, przedstawiła niedawno po raz kolejny swoją strategię mieszkaniową. Nie wnikając już w to, czy ma to być li tylko sposób na odróżnienie się od koalicjantów, czy przyświecają temu szczere intencje i moc sprawcza, odnotujmy, że jakakolwiek strategia mieszkaniowa dla Polski trafiła do debaty publicznej.
O ile na poprzedniej konwencji mieszkaniowej kilka miesięcy temu mogliśmy się głównie dowiedzieć na przykład tego, że ojciec przewodniczącego Nowej Lewicy Włodzimierza Czarzastego był budowlańcem, tak tym razem pojawiły się pewne konkrety, choć niestety w formie głównie haseł, a co gorsza bez większego obudowania ich jakimikolwiek wyliczeniami finansowymi. Przeszliśmy nad tym do porządku dziennego, iż nawet partie koalicji, a także gdy projekt jest po prostu rządowym, nie potrafią przeprowadzić finansowej ocenę skutków proponowanych regulacji. Składający projekty najczęściej nie wiedzą, jakie będą koszty planowanych przedsięwzięć. Tak było choćby przy długo toczących się sporach o składkę zdrowotną.
Do tego, że propozycje mieszkaniowe w III RP są najczęściej wzięte z sufitu (od 300 tys. do 3 milionów mieszkań), jesteśmy przyzwyczajeni. A nawet gdy są przyjęte do realizacji, to ich z konsekwencją w ich wdrażaniu pojawiają się problemy. Można by żartobliwie podsumować, iż gdyby każdy budował i wykańczał swój dom w ten sposób jak programy mieszkaniowe realizują kolejne rządy, to nie zajęłoby mu to kilku lat (czyli tyle, ile to mniej więcej trwa), a kilkanaście, a nierzadko zostałby bezdomnym. Wykonanie domu wymaga bowiem trzymania się planu, konsekwencji, ciężkiej pracy, a przede wszystkim głębokich kieszeni.
Inflacja pomysłów
Pomimo tego, tematy nieruchomościowe powracają.
Nie ma tygodnia w ciągu ostatnich kilku lat, aby nie pojawił się w przestrzeni politycznej, medialnej lub eksperckiej (w postaci raportu lub dłuższego tekstu) jakiś temat związany pośrednio lub bezpośrednio z polityką mieszkaniową. A to uczymy się słowa flipper, poznajemy pojęcie katastru, czy też dostajemy coraz to nowe opracowania eksperckie, a niekiedy i propozycje płynące od polityków, którzy mają mieć cudowną receptę na zbudowanie mieszkania dla każdego.
Można odnieść wrażenie, że nowe opracowania i raporty tracą na wartości niemal tak szybko jak siła nabywcza naszych pensji wobec rosnących cen mieszkań. Te ostatnie nawet są, ale po pierwsze nie takie jakich potrzebujemy, nie w takiej cenie i niekoniecznie najlepiej umiejscowione. Znowu prawa podaży i popytu nie działają? Czy może regulacji jest za dużo? A może właściwie problemu nie ma, tylko ludzie mają za duże oczekiwania, a wystarczy przecież „zmienić pracę i wziąć kredyt”?
Programowa bezprogramowość
Jeszcze w latach dziewięćdziesiątych, czyli faktycznej zapaści na rynku nieruchomości, mieliśmy do czynienia najczęściej ze zwycięstwem paradygmatu wolnorynkowego w sprawach polityki mieszkaniowej. A właśnie wtedy pewne mechanizmy, które zapoczątkowano jeszcze w czasach PRLu, po prostu runęły. Na przykład spółdzielnie mieszkaniowe, chociaż jeszcze w latach 90. budowały dosyć dużo mieszkań, utraciły finansowe wsparcie państwa, co wpłynęło na ich działalność i doprowadziło do regresu. Deweloperzy dopiero raczkowali, a prywatne finansowanie było bardzo drogie. Budownictwo społeczne (TBS i mieszkania komunalne) miały znikomy udział w rynku a gminy powoli abdykowały z aktywnej polityki mieszkaniowej, pomimo zwiększania ich kompetencji. Słowem, mieszkania budowali tylko ci, którzy mieli naprawdę duże pieniądze, na przykład zarobione za granicą, albo w posiadanie mieszkań wchodzili tacy, którzy mieli szczęście na loterii genetycznej odziedziczyć majątek lub nieruchomość po swoich przodkach.
Następnie prowadzona była polityka wspierania kupna jedynie nowych mieszkań. Próba zmiany rządowego programu „Mieszkanie dla młodych”, idąca w kierunku rozszerzenia go również na rynek wtórny spotykały się z silnym sprzeciwem potężnego lobby deweloperów, których marże i ukryte koszty cen mieszkań, zaniżanych na potrzeby programu i np. ukryte w kosztach obowiązkowych miejsc parkingowych. Były już na szczęście wiceminister odpowiedzialny za politykę mieszkaniową, Jacek Tomczak przyznał bez cienia szerszej refleksji, iż Polacy inwestują w mieszkania z założeniem, że ich ceny będą rosnąć[1]. Równocześnie będąc gorącym orędownikiem widującego ich ceny kredytu 0 proc. W takim klimacie politycznym ciężko o realizację hasła mieszkania jako prawa człowieka i obywatela.
Samokrytyka lewicy
Strategia mieszkaniowa dla Polski autorstwa Nowej Lewicy jest tak naprawdę podsumowaniem wszystkich zaniedbań w zakresie polityki mieszkaniowej, z jakimi mieliśmy do czynienia w III RP, a więc w czasie kiedy partia ta okresami sprawowała samodzielnie rządy, mając swoich premiera i prezydenta, a także rządziła na poziomie samorządu, który zawsze odgrywa dużą rolę w polityce mieszkaniowej.
Sama strategia składa się z pięciu komponentów: budownictwo komunalne, mieszkania na wynajem, ewidencja lokali, spółdzielczość mieszkaniowa oraz różnego rodzaju regulacje odnoszące się do budowy i kupna mieszkań własnościowych (m.in. podatek antyflipperski, program oszczędzania, regulacje dotyczące kredytów czy planowania przestrzennego). To co się narzuca, to słuszne i realistyczne uwzględnienie zarówno własnościowych mieszkań, jak i innych form zamieszkania, jak najem, spółdzielcze prawo do lokalu czy też mieszkania komunalne. Nie wydaje się to kwestią przypadku. Do niedawna wiodącym celem, nie tylko ludzi, ale i polityk publicznych było to, aby mieszkania były własnościowe i nakłaniano ludzi do tego, aby wysokim kosztem kupowali mieszkania na kredyt. Czy zmieniły się preferencje ludzi?
Cóż, zmieniły się okoliczności. Dostępność mieszkań w Polsce w relacji do dochodów pogorszyła się o ok. 10% od 2016 roku, ale jest lepsza niż w latach 2007-2012, nawet dwukrotnie względem szczytu „hossy mieszkaniowej” z 2007 roku. Jeżeli ktoś ma gotówkę, oczywiście. Zupełnie inny obraz daje analiza kredytowej dostępności mieszkania. Rozkład dochodów w gospodarce polskiej jest powodem niedostępności kredytowej dla około połowy Polaków. Sytuacja pod tym względem jest równie słaba jak w szczycie z 2007 roku. Problemem są dziś relatywnie wysokie stopy procentowe i najwyższe w Europie koszty kredytu, a także wysokie ceny najmu.
Luka czynszowa, czyli odsetek gospodarstw domowych, które mają dochody zbyt niskie, aby kupić lub wynająć odpowiednie dla siebie mieszkanie po cenie rynkowej, a równocześnie zbyt wysokie, aby uzyskać mieszkanie dotowane przez państwo wynosi obecnie ponad 50 proc.
Najprostsze rozwiązania tej sytuacji w postaci obniżenie wymagań kredytowych mogłyby zakończyć się jak przed rokiem 2008, czyli kryzysem finansowym. Inny sposób ulżenia gospodarstwom domowym, w najnowszej postaci tj. „kredytu 2%” spowodował wzrost cen mieszkań, a dla budżetu państwa oznacza konieczność dopłacania do niego przez najbliższą dekadę. Tylko w pierwszym miesiącu jego funkcjonowania (program ruszył 1 lipca 2023 r.) wpłynęło ponad 18 tys. wniosków, by osiągnąć na koniec zeszłego roku pułap 100 tys. Według Wskaźnika Inflacji Mieszkaniowej, opracowanego przez REDNET Property Group, tylko w lipcu ceny mieszkań na rynku pierwotnym, mieszczących się w limicie programu (do 800 tys. zł), wzrosły od 3,1 proc. w Poznaniu do 6,1 proc. we Wrocławiu, w Warszawie wzrost ten wyniósł 5 proc.
Lewica w swojej strategii, wzorem np. Viktora Orbana, proponuje „przepisy o czasowym zamrożeniu oprocentowania kredytów hipotecznych zaciągniętych do końca 2021 roku”, co z pozoru wydaje się pomysłem mało realistycznym i niezbyt racjonalnym ekonomicznie. Na Węgrzech w 2021 roku pomimo podnoszenia stóp procentowych, państwo zamroziło kredytobiorcom oprocentowanie hipotek. Wydaje się to działaniem krótkookresowym, zastrzeżonym dla naprawdę wyjątkowych sytuacji. Swoją drogą, inflacja na Węgrzech obniżała się jeszcze wolniej niż w Polsce.
Kredyty ze stałą stopą procentową
Nowa Lewica proponuje również jednolity wzorzec umowy kredytu hipotecznego. „Pragniemy również zaproponować, aby kredyty mieszkaniowe hipoteczne funkcjonowały tylko i wyłącznie w oparciu o stałą stopę procentową. Co więcej, aby umowa kredytowa funkcjonowała w oparciu o jednolity wzorzec dokumentu. Aby ktoś kto decyduje się na kredyt hipoteczny, mógł ze spokojem ją podpisać. Państwo musi zadbać o to, aby kredytobiorca nie płacił więcej niż powinien”.
W lipca br. Polska osiągnęła niechlubne pierwsze miejsce w kosztach kredytów hipotecznych w Europie. Oprocentowanie nowo udzielanych kredytów mieszkaniowych to w Polsce średnio 7,83 proc. na Węgrzech, które są numerem dwa w zestawieniu, oprocentowanie wynosi około 6,73 proc. Natomiast w Rumuni (numer trzy w zestawieniu) było to 6,56 proc.[2] Mało realistycznym i raczej nieefektywnym rynkowo wydaje się jednak, aby de facto zlikwidować jakąkolwiek konkurencję (zawarte również w umowach, np. stawki, zapisy, klauzule, promocje, ale także oprocentowanie) pomiędzy bankami, a nieskuteczne długoletnie działania rządzących w sprawie załatwienia kwestii kredytów frankowych (które rozwiązały ostatecznie sądy) nie daje na to wielkich nadziei.
Kredyt ze stałym oprocentowanie, choć faktycznie do pewnego momentu mało popularny w polskich realiach na tle innych państwa, zazwyczaj i tak jest zawierany na określony czas, a nierzadko w dłuższej perspektywie sytuacja może się dynamiczni zmieniać, wraz ze zmianą stóp procentowych. Ostatnie lata dobitnie to pokazały, gdy stopy nagle gwałtownie obniżono (na początku pandemii COVID-19), by później podnosić je w czasach wywołanej pandemią inflacji. A za stopami procentowymi w odwrotnym kierunku podążają marże bankowe. Gdy stopy są niskie, marże raczej rosną i na odwrót. Nie kwestionując zasadności większego nadzoru nad rynkiem kredytów hipotecznych, wydaje się, iż całkowity brak możliwości wyboru nie zadziała tylko na korzyść klientów. Nie ma wątpliwości, iż banki kalibrując ofertę kredytów ze stałym oprocentowaniem zawyżą kalkulacje na własną korzyść, a pozbawione możliwości konkurowania innymi instrumentami – jak w wizji lewicy – zbliżą swoje ofert do siebie, jak to już dość często bywało w przeszłości.
Jednak czy nawet taki kredyt oznacza większa stabilizację? Na pewno młode małżeństwo związane kredytem hipotecznym i wspólnym zobowiązanie do spłaty wysokiej raty przez 35-40 lat jest mniej skore do rozwodu. Tacy ludzie zapewne też wydajniej i ciężej pracują, nie wydają zbyt wiele na głupoty. Perspektywa popadnięcia w bezdomność po dwóch niespłaconych ratach kredytu nie jest kusząca. Kredyt to mniejsza chęć do ryzyka czy przeprowadzki, również wraz ze zmieniającym się stanem posiadania gospodarstwa domowego (urodzenia dzieci lub ich wyprowadzki z rodzinnego domu).
Poszukiwanie innych rozwiązań niż kredyt hipoteczny wydaje się działaniem ze wszech miar słusznym, biorąc pod uwagę jego koszty, w tym społeczne, spadającą możliwość zaciągania długu przez polskie rodziny, jak również duże ryzyko z tym związane.
Zachęta do najmu
Drogą dedukcji pozostaje więc upowszechnianie najmu, co postuluje właśnie Nowa Lewica. Z najmem jest jednak problem natury mentalnej, a poniekąd i materialnej. Jak wynika z badań 40 proc. ludzi wynajmuje mieszkanie, tylko z uwagi na to, iż nie stać ich na mieszkanie własnościowe[3]. Docelowym wariantem jest posiadanie mieszkania na własność.
Struktura zamieszkiwanych lokali w Polsce odbiega od standardów państw rozwiniętych. Jedynie ok. 20 proc. mieszkań przeznaczonych jest na wynajem, a ponad 80 proc. to mieszkania własnościowe. W Szwajcarii, Niemczech czy Japonii – ponad 60 proc. mieszkań jest wynajmowanych, w Finlandii, Szwecji i Francji połowa, a w USA i Wielkiej Brytanii – 40 proc. W Europie Zachodniej aż 25,2 proc. osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach. W Polsce zaś niemal 9 proc. korzysta z mieszkań wynajmowanych po preferencyjnych stawkach (np. mieszkań komunalnych), a jedynie około 4 proc. Polaków wynajmuje na zasadach rynkowych.
Od lat jednak państwo zachęca młodych ludzi do zadłużania się na całe życie. Nowa Lewica chciałaby regulacji najmu krótkookresowego, choć nie doprecyzowano jakiej, oraz „wsparcia dla najmu długoterminowego, poprzez, między innymi, odpowiedzialną politykę podatkową”. Aby chronić interesy najemców, państwo miałoby przedstawić wzorcową umowę najmu i informacje o klauzulach niedozwolonych, a także wprowadzić górny limit kaucji na poziomie miesięcznego czynszu. No cóż, byłaby to istotna daleko idąca ingerencja w zasadę swobody umów. Gdyby jednak lewica chciała się wykazać choćby deklaratywnie odwagą w myśleniu o rynku najmu, a także czerpać dobre wzorce zza granicy, mogłaby zaproponować limity czynszu, swego czasu zakwestionowane przez sądy w Niemczech.
Lista zaniedbań lokalnych
Na pewno pozytywną stroną strategii postkomunistów, przy braku wyliczeń co do wsparcia ze strony państwa, jest zauważenie roli gmin, w tym negatywnych aspektów ich polityki w latach wcześniejszych. Wprawdzie nie wiemy jak i skąd miałyby być wyasygnowane środki na odbudowę zasobu komunalnego, ale już ograniczenie prywatyzacji mieszkań komunalnych należy uznać za słuszny postulat. Nowa Lewica proponuje wręcz zwiększenie środków na odbudowę zasobu komunalnego, jego poprawę oraz enigmatycznie brzmiące „racjonalne gospodarowanie istniejącym zasobem” i reforma polityki czynszowej samorządów, np. poprzez społeczną agencję najmu, w ramach programu lokal za grunt[4], czy też w ramach zintegrowanych planów inwestycyjnych oraz kontraktów urbanistycznych, tak aby 20 procent nowo wybudowanych mieszkań było wynajmowanych po stawkach zbliżonych do rynkowych.
Gminy swój prawny obowiązek prowadzenia polityki sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli wykonują głównie przy pomocy mieszkań komunalnych (choć również przy wykorzystaniu zewnętrznych zasobów). Kryzys w tym obszarze rozpoczął się jeszcze w PRL. Jakkolwiek w 1972 r. ówczesne władze wprowadziły po raz pierwszy możliwość sprzedaży najemcom mieszkań będących w gestii terenowych organów administracji państwowej, uzasadniając to wolą kierowania pozyskiwanych środków na nowe budownictwo mieszkaniowe[5], to już 1976 r. zaprzestano budowy publicznych mieszkań czynszowych[6]. Według danych z 2011 r. 80,8% mieszkań gminnych zbudowano przed 1971 r.[7]. Gminy nie mogły pozbywać się majątku poniżej jego wartości. popularność sprzedaży mieszkań komunalnych rosła, przy czym często stosowano bardzo wysokie bonifikaty, sięgające 99% wartości mieszkania. W raporcie Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast wyróżniono cztery motywacje takich działań, w tym aspekt ideologiczny (dążenie do ograniczenia roli władz publicznych), ekonomiczny (przerzucenie kosztów utrzymania na sektor prywatny, a także pozyskanie środków z prywatyzacji) oraz społeczny (zwiększenie grupy osób posiadających nieruchomości mieszkaniowe na własność)[8]. Lewica słusznie proponuje odejście od tego paradygmatu, wyzbywania się przez gminy własności komunalnej. Inną patologią w zakresie mieszkań komunalnych jest wręcz automatyczne dziedziczenie mieszkań, przyznawanych przecież co do zasady z powodu osobistej sytuacji osoby ubiegającej się, którą dzieci niekoniecznie muszą odziedziczyć. Po latach płacenia czynszu po stawkach preferencyjnych, lokatorzy kupują te mieszkania taniej, a niekiedy pozbywają się ich dość szybko po wykupie z bonifikatą.
Stąd obecnie liczba mieszkań komunalnych pozostających w gestii gmin jest tak niewielka i są one na tyle zaniedbane, iż o prowadzeniu aktywnej i efektywnej polityki mieszkaniowej można mówić jedynie w przypadku niewielkiej części z nich. Jak wyliczają autorzy raportu Miasta jako inwestorzy mieszkaniowi, ponad połowa badanych miast w latach 2017–2021 nie wybudowała ani jednego mieszkania[9].
Analiza wszystkich programów mieszkaniowych obowiązujących w polskich miastach w 2017 r. pokazała, że z intensywnością działań wykraczającą poza niezbędne minimum, do którego gminy są prawnie zobligowane, mamy do czynienia w nielicznych przypadkach[10].
Niemniej jednak, jak przekonują w ww. raporcie jego autorzy, wskazując również na wiele pozytywnych przykładów takich gmin, miasta dysponują instrumentami, dzięki którym mogą interweniować w różnych obszarach lokalnego rynku mieszkaniowego, takimi jak choćby dostęp do uzbrojonych terenów pod budownictwo mieszkaniowe.
Lewica odkrywa koło na nowo
Lewica zapowiada też rozwój spółdzielczości mieszkaniowej i ich „demokratyzację”, a także granty państwowe na budowę przez spółdzielnie mieszkań lokatorskich. Mająca poniekąd duże zasługi zarówno w rozwój spółdzielczości, jak i jej zniszczenia po 1945 roku, polska lewica odkrywa dzisiaj spółdzielczość na nowo. Owiane często złą sławą polskie spółdzielnie mieszkaniowe budowały jeszcze w latach 90. więcej mieszkań niż deweloperzy.
Przy czym to właśnie w III RP rządzonej przez postkomunistów spółdzielnie mieszkaniowe utraciły wsparcie państwa, co wpłynęło na ich działalność i doprowadziło do regresu. Tymczasem, spółdzielnie mieszkaniowe jako podmioty nienastawione na zysk (w przeciwieństwie do deweloperów), dysponujące zdolnością kredytową (w przeciwieństwie do coraz większej liczby obywateli), a także dysponujące niekiedy i zasobami ziemi i know-how, mogłyby stać się kolejną, pełnoprawną odnogą programu mieszkaniowego.
Nawet te ograniczone prawa rzeczowe, jak spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, którego od roku 2007 nie można ustanawiać, jawią się jako całkiem atrakcyjna alternatywa wobec wyżej wymienionych problemów z najmem czy kredytem. Choćby nieśmiały krok w kierunku trójsektorowego modelu zarządzania nieruchomościami (podmioty publiczne, prywatne i różne formy spółdzielczości) należy uznać za dobry kierunek.
Walka ze spekulacją, ale nie z własnością
Pośród propozycji lewicy pojawia się po raz kolejny podatek antyfliperski (który ma mieć inną postać niż w poprzednim projekcie) oraz samorządowy podatek od pustostanów. Odnośnie tego pierwszego zjawiska, które w niektórych miastach rzeczywiście osiągnęło dwucyfrowy procent wszystkich transakcji[11], autorzy ekspertyzy dla Biura Analiz Sejmowych proponowali ograniczanie motywacji do samego flippingu za pomocą m.in. narzędzi polityki fiskalnej (zwiększenie opodatkowania tego typu transakcji), ale także narzędzi makroostrożnościowych, np. zakaz przyjmowania przez banki jako zabezpieczenia hipotecznego nieruchomości, które w okresie 12 miesięcy stanowiły po raz drugi przedmiot transakcji kupna-sprzedaży. Co wydaje się ciekawszym pomysłem niż podatek antyflipperski. Z kolei takie propozycje jak popularyzowanie aktywności pośredników na rynku nieruchomości, czy tworzenie ogólnodostępnych darmowych luster cenowych[12], w dobie internetu, AI i społeczeństwa informacyjnego nie wydają się być potencjalnym game changerem.
Jeśli zaś chodzi o pustostany, dane GUS pokazują, że aż 32 proc. mieszkań należących do Skarbu Państwa to pustostany (w miastach aż 39 proc.!), ponad 21 proc. w przypadku mieszkań należących do zakładów pracy, a prawie 17 proc. w zasobach gminnych. Odsetek pustostanów według w spółdzielniach mieszkaniowych wynosi ok. 8 proc., a w zasobie osób fizycznych ok. 11 proc. Wpływ liczby pustostanów na ceny mieszkań nie wydaje się znaczący. Nie ma istotnej korelację między cenami mieszkań a udziałem pustostanów w zasobach prywatnych (ze spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych). W żadnym z 19 miast
(18 wojewódzkich oraz w Gdyni) udział pustostanów nie przekracza 3 proc. całego zasobu[13]. Tak więc, jak się okazuje pustostany nie są kluczowym problemem z punktu widzenia rynku mieszkań. Co oczywiście nie oznacza, iż nie warto monitorować tego zjawiska.
Nie ma natomiast wśród propozycji lewicy zmian w zakresie podatku od nieruchomości. W niedawnych zleceniach dla Polski Międzynarodowy Fundusz Walutowy rekomendował podniesienie do poziomu europejskiego podatku od nieruchomości, w ramach konsolidacji podatkowej, ale też walki z nierównościami[14]. Zresztą, nawet niektórzy liberalni ekonomiści postulują zracjonalizowanie opodatkowania nieruchomości, m. in. poprzez progresję podatkową.
Liberałowie uzasadniają to koniecznością opodatkowania wszystkiego co nie służy produkcji i zachętą do zamiany nieużywanych mieszkań i domów na bardziej proprodukcyjne wydatki.
Generalnie, obecny kształt tego podatku w Polsce jest wadliwy. Albowiem podstawową jego cechą jest klasyfikacja nieruchomości pod kątem przeznaczenia i wielkości nieruchomości, a nie wartości działki czy domu, preferencyjne opodatkowując budynki mieszkalne. Z kolei podstawą opodatkowania jest powierzchnia, a nie wartość nieruchomości. W efekcie czego posiadacz willi i zrujnowanego domu mogą płacić tyle samo. Dla porównania w większości państw rozwiniętych podatek od nieruchomości jest uzależniony od wartości nieruchomości, np. właśnie w postaci podatku katastralnego.
Nowa Lewica o podatku od nieruchomości, podatku katastralnym czy podatku od najmu nie mówi nic. Być może powodem tego jest fakt, iż – jak wskazują obliczenia portalu okopress – na jednego posła w Sejmie X kadencji przypada 1,7 mieszkania, 45% ma więcej niż jedną nieruchomość, a co piąty posiada co najmniej trzy[15].
Być może w związku z tym, brakuje też pomysłów, np. fiskalnych, które choć trochę zniechęcałyby inwestorów przed kupowaniem mieszkań na wynajem, jak najbardziej stabilnej i najłatwiejszej formy lokaty kapitału czy sposobu uzyskiwania pasywnego dochodu.
Egalitaryzm, ale bez autonomii rodziny
Lewica zadbała też w swojej strategii mieszkaniowej o hasła egalitarystyczne: „Na osiedlach wybudowanych w ramach Krajowego Programu Mieszkaniowego mieszkać będą zarówno rodziny o najniższych zarobkach jak i klasa średnia. Integrację społeczną – zamiast powstawania gett i elitarnych sąsiedztw – zapewni system segmentacji mieszkań na kilka kategorii czynszowych. To rozwiązanie sprawdziło się w wielu krajach Europy Zachodniej: czynsze będą regulowane i dostosowane do możliwości finansowych każdej rodziny”.
Kryje się za tym słuszna obserwacja, iż w ostatnich latach społeczna alienacja grup społecznych od siebie rzeczywiście nakłada się na mieszkanie na zamkniętych osiedlach z dala od biedniejszych warstw społecznych. To może mieć i ma raczej destrukcyjny wpływ na poczucie wspólnoty narodowej. Brakuje z kolei w refleksji lewicy troski o podstawową wspólnotę społeczną, jaką jest rodzina. W przeszłości zdarzały się programy skupione z zasady na rodzinie, jak „Rodzina na swoim”, których autorzy słusznie dostrzegali związek pomiędzy sytuacją mieszkaniową a planami demograficznymi oraz pomiędzy liczbą dzieci a zdolnością kredytową i możliwością spłaty zobowiązań wobec banków. Pomimo wadliwej konstrukcji (dopłat do kredytów oraz wzmacniania głównie strony popytowej) skierowany był on do najbardziej potrzebujących, tj. młodych małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Po 2013 roku program zastąpiono powszechnymi programami, jak „Mieszkanie dla młodych”.
Urzędnik na budowie
Nowa Lewica od 2023 roku krytykuje też brak jednego ośrodka prowadzenia polityki mieszkaniowej. Autorzy strategii piszą „polityka mieszkaniowa i przestrzenna była od tego czasu [2007 roku] przerzucana pomiędzy resortami jak gorący kartofel. (…) utworzymy Ministerstwo Mieszkalnictwa. Powołamy Państwową Agencję Mieszkaniową, która będzie działała zgodnie z zasadą „państwo płaci, planuje i wspiera, samorządy budują mieszkania”[16].
Rzeczywiście, Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast został zlikwidowany w 2001 roku, Krajowy Fundusz Mieszkaniowy w 2009, a w 2007 zlikwidowano samodzielne Ministerstwo Budownictwa. Generalnie można się zgodzić co do konieczności nadania większego priorytetu polityce mieszkaniowej. Przy czym herbata nie robi się słodsza od samego mieszania, a niedawne problemy wewnętrzne koalicji z wyłonieniem wiceministra zajmującego się polityką mieszkaniową nie nadają wiarygodności autorom tych obietnic. W procesie formowania się obecnego rządu nie brak było też głosów na lewicy, iż obejmowanie przez nią jakiegokolwiek resortu, w którym mogłaby realizować swój program mieszkaniowy bez wpływu na alokacje środków na niego, nie ma sensu.
Koszty
Właśnie wyliczenia finansowe są jednym ze słabszych elementów tej strategii. Nowa Lewica w programie z 2023 roku (z którego się nie wycofuje), zapowiadała, iż w latach 2025-2029 zbuduje w ramach Krajowego Programu Mieszkaniowego 300 tys. nowoczesnych mieszkań na tani wynajem. Cały program miał kosztować 20 miliardów rocznie, z czego 3 mld zł miały pokryć fundusze europejskie (środki na mieszkalnictwo za lata 2024-2026 pochodzące z unijnej części KPO). Różnica wynosiła więc aż 17 mld rocznie, nawet przy założeniu, iż realistyczne są zarówno szacunki dotyczące kosztów budowy, jak i pozyskania środków z KPO[17].
Obecnie NL chciałaby na sfinansowanie swoich planów wykorzystać środki wydawane na kredyt 2 proc., z tym, że to zaledwie 1,6 mld. Co do reszty pojawiają się komentarze autorów strategii, iż ma się to samo sfinansować. Trochę to przypomina wzięte z palca wyliczenia liberałów, którzy budżetowe koszty cięcia podatków tłumaczą najczęściej tak, że luka co prawda powstanie, ale pobudzi to inwestycje i koniec końców pieniądze do budżetu wrócą w podatkach.
Oczywiście, można sobie wyobrazić większe nakłady budżetowe na politykę mieszkaniową. Polska ma około trzykrotnie niższe od średniej europejskiej wydatki na budownictwo mieszkaniowe, wynoszące 1,9% PKB (średnia unijna to 5,4% PKB, a na Cyprze, w Niemczech i Finlandii wydatki sięgały poziomu 7% PKB[18].
Ważne jest oczywiście alokowanie tych środków. Przykładowo, w budżecie Polski na przyszły rok przewidziano właśnie na obsługę programu „Bezpieczny Kredyt 2 %”, który jest takim kukułczym jajem na całą dekadę dla przyszłych ekip, ponad 1 mld złotych, czyli tyle, ile na wsparcie budownictwa socjalnego i komunalnego. Zresztą, takie przerzucanie środków wydatkowanych dość bezsensownie na dawne programy ma dość długą tradycję. Przykładowo przez długie lata państwo wydawało miliony na refundację premii gwarancyjnych książeczek mieszkaniowych założonych przed 1990 r., aby uniknąć kompromitacji systemu oszczędzania z czasów PRL, dając dzięki nieproporcjonalnie wielkim wydatkom kwoty zazwyczaj pokrywające koszt kilku metrów kwadratowych mieszkania. Przykładowo, wydatki na refundację premii gwarancyjnej i dopłaty do oprocentowania kredytów mieszkaniowych to 700 milionów w roku 2015 z 1,7 mld ogółu wydatków budżetowych na sferę mieszkaniową. Innym wielkim wydatkiem przez lata był wykup odsetek kredytów spółdzielni mieszkaniowych sprzed 1989 r.
W przyszłorocznym budżecie kwota na politykę mieszkaniową jest kwota o 2,39 mld zł większa od kwoty zaplanowanej na ten cel na rok 2024, w tym wspomniane wyżej koszty obsługi kredytu 2 proc., a także kredyty na rzecz społecznego budownictwa czynszowego, Towarzystwa Budownictwa Społecznego i Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (ok. 1,15 mld zł). Reszta zaś została skierowana do rezerwy celowej na „sfinansowanie nowych rozwiązań mających na celu wsparcie w nabyciu prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”, co zapewne ma otwierać furtkę do finansowania tak niebezpiecznych pomysłów jak kredyt 0 proc.
O fiskalnych sposobach zwiększenia środków na politykę mieszkaniową pisałem powyżej.
Zaangażowanie w większym stopniu podmiotów samorządowych i spółdzielczych pomogłoby również w znalezieniu pieniędzy na potrzebne inwestycje. Oczywiście, nakłady budżetowe są niezbędne, ale pojawiające się przy okazji niemal wszystkich projektów lewicy rozwiązanie w postaci środków państwowych i unijnych razi dyletanctwem i nieliczeniem się z realiami i adresatami ich obietnic.
Wesprzyj nas
Uważasz ten materiał za wartościowy? Chcesz by powstawały kolejne artykuły, raporty i podcasty? Wesprzyj naszą pracę dowolną kwotą!
Polityka inwestycyjna
Projekt Centralnego Portu Komunikacyjnego, budowa atomu czy inne projekty infrastrukturalne wokół których powstają zespoły parlamentarne, oddolne i partyjne stowarzyszenia oraz faktyczne ruchy społeczne, to krzepiące oznaki mentalnego odchodzenia Polaków od paradygmatu liberalnego „nicnierobienia” (przez państwo), narodowej mikromanii i „niedasizmu”.
Polityka mieszkaniowa, aby stać się kolejnym wielkim i ponadpartyjnym projektem tego rodzaju, czyli obliczonym na lata, kadencje i pokolenia musiałaby najpierw zostać uzgodniona ponadpartyjnie pomiędzy stronami. Musiałaby też być zapewne bardziej przejrzysta i hasłowa niż omawiana strategia Nowej Lewicy. Wcześniejsze programy, jak „Mieszkanie dla młodych” czy „Kredyt 0 procent” były łatwiejsze do marketingowej promocji. Ponadto, taka wizja musiałaby zostać skoordynowane z wizją rozwoju kraju, choćby potencjalną deglomeracją, strategią demograficzną czy planami rozwoju na każdym szczeblu podziału administracyjnego, immanentnie związanymi z mieszkalnictwem.
Nie mamy obecnie podstaw do jakichkolwiek złudzeń co do perspektyw ponadpartyjnej zgody wokół tego zagadnienia. Samo to, że jest tematem dyskusji daje jednak nadzieję, iż idziemy w lepszym kierunku niż dotychczas. Jak wykazałem powyżej, wymaga ono też współdziałania np. z organami samorządu terytorialnego[19]. Na pewno jednak sytuacja społeczna dojrzewa do tego, aby ten temat, nawet bardziej jak wymienione powyżej projekty inwestycyjne, stał się przedmiotem oddolnego, ponadpartyjnego programu.
Badania opinii publicznej nie pozostawiają co do tego złudzeń. Według badania CBOS z 2022 roku tylko 71% Polaków określiło swoje warunki mieszkaniowe jako „dobre” (49%) lub „bardzo dobre” (22%). 34% deklaruje za mały metraż, zaś 37% za małą liczbę pokoi, a mieszkania 51% Polaków wymagają remontu lub wykończenia[20]. Z kolei według raportów Fundacji Habitat for Humanity Poland problemy mieszkaniowe były w 2020 roku trzecim największym problemem Polaków (za płacami i służbą zdrowia)[21], a w 2023 roku czwartym[22]. Dla porównania bezpieczeństwo państwa lub obywateli niepokoiło tylko 12-14%, zaś na problemy z dostępnością żłobków i przedszkoli lub jakością edukacji wskazało jedynie 9-10% biorących udział w badaniu. Nie kwestionując wagi innych problemów społecznych, to gdzie i jak będziemy mieszkać jawi się jako jedno z istotniejszych wyzwań we współczesnej Polsce. I z tego powodu, to dobrze, iż rozmawiamy o nich coraz więcej, również w gronie decydentów politycznych.
[1] Dominik Kołodziej, Wrze po słowach ministra o cenach mieszkań. „Wyborcy, zapamiętajcie”, Wrze po słowach ministra o cenach mieszkań. „Wyborcy, zapamiętajcie” (dostęp: 10.12.2024 r.).
[2] Marek Chądzyński, Polska znów mistrzem UE w oprocentowaniu kredytów mieszkaniowych. Tak drogo nie jest nigdzie, Polska znów mistrzem UE w oprocentowaniu kredytów mieszkaniowych. Tak drogo nie jest nigdzie (dostęp: 8.12.2024 r.)
[3] Derkacz A. J., Gajda A., Preferencje najemców mieszkań w Polsce. Raport z badania pilotażowego,
w: „Materiały i Studia” NBP nr 347, https://static.nbp.pl/publikacje/materialy-i-studia/ms347.pdf (dostęp: 5.12.2024 r.).
[4] Notabene na podstawie tego programu, w którym gminy miały przekazywać deweloperom grunty, a w zamian dostawać mieszkania pod wykorzystanie komunalne lub na wynajem nie powstało w ciągu 3 lat ani jedno mieszkanie, a przystąpiły do niego zaledwie cztery gminy w Polsce; Łukasz Zalewski, Lokal za grunt to porażka. Po trzech latach nie powstało ani jedno mieszkanie, Spektakularne fiasko rządowego programu Lokal za grunt. Nie powstał ani jeden, Wiceszef MRiT: Więcej na mieszkania komunalne, ale koniec z kombinatorami – Biznes w INTERIA.PL (dostęp: 10.12.2024 r.).
[5] Andrzejewski A., Polityka mieszkaniowa, Polskie Wydawnictwo Ekonomiczne, Warszawa, 1987.
[6] Muzioł-Węcławowicz A., Nowak K., Miasta jako gospodarze zasobów mieszkaniowych, Badania Obserwatorium Polityki Miejskiej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa–Kraków, 2023.
[7] Nowak K., , Krajowy i lokalny wymiar polityki mieszkaniowej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Uniwersytet Gdański, Warszawa–Kraków–Gdańsk, 2021.
[8] A. Muzioł-Węcławowicz, K. Nowak (red.), Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa–Kraków, 2018, s. 127.
[9] Muzioł-Węcławowicz A., Nowak K., Miasta jako gospodarze zasobów mieszkaniowych, Badania Obserwatorium Polityki Miejskiej, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa–Kraków, 2023.
[10] Nowak K., 2018. Wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, [w:] A. Muzioł-Węcławowicz, K. Nowak (red.), Mieszkalnictwo społeczne. Raport o stanie polskich miast, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa.
[11] Czerniak A., Milewska-Wilk H., Bojęć T., Zjawisko flippingu na polskim rynku mieszkaniowym, Studia BAS, nr 2 (66), 2021, s. 209.
[12] Op. cit., s. 210.
[13] Gabriel Hawryluk, Jaka jest prawda o pustostanach w Polsce?, Jaka jest prawda o pustostanach w Polsce? – XYZ (dostęp: 8.12.2024 r.)
[14] Poland: Staff Concluding Statement of the 2024, Article IV Mission, October 17, 2024, Poland: Staff Concluding Statement of the 2024 Article IV Mission (dostęp: 8.12.2024 r.)
[15] Agata Kołodziej, Na posła przypada średnio 1,7 mieszkania. Ale są i tacy, co deklarują brak własnego lokum, https://oko.press/na-posla-przypada-srednio-17-mieszkania-ale-sa-i-tacy-co-deklaruja-brak-wlasnego-lokum (dostęp: 8.12.2024 r.).
[16] Program wyborczy KW Nowa Lewica, 2023, s. 46, program_Lewica_2023.pdf (dostęp: 8.12.2024 r.).
[17] Program wyborczy KW Nowa Lewica, 2023, s. 46, program_Lewica_2023.pdf (dostęp: 8.12.2024 r.).
[18] Samorek B., Cichocki M., Polski rynek nieruchomości mieszkaniowych, Instytut Rozwoju Miast i Regionów, Warszawa–Kraków, 2023, s. 11.
[19] Również innych interesariuszy, choćby zarządzających spółkami Skarbu Państwa. M.in. o brak porozumienia z nimi rozbił się ambitny program mieszkaniowy poprzedniego rządu.
[20] Centrum Badania Opinii Publicznej, Sytuacja mieszkaniowa Polaków, Komunikat z badań nr 107/2022, sierpień 2022, Komunikat CBOS (dostęp: 8.12.2024 r.).
[21] Habitat for Humanity Poland, Problemy mieszkaniowe Polek i Polaków oraz ocena istniejących rozwiązań. Wyniki badań opinii publicznej, Warszawa 2020, problemy_mieszkaniowe_Polek_i_Polakow.pdf (dostęp: 8.12.2024 r.)
[22] Habitat for Humanity Poland, Problemy mieszkaniowe osób mieszkających w Polsce oraz ocena istniejących rozwiązań – raport z badania opinii publicznej, Warszawa 2023, HfH – badanie opinii publicznej – problemy mieszkaniowe – 2023.pdf (dostęp: 8.12.2024 r.).

Ten artykuł publikujemy na otwartej licencji Creative Commons Uznanie autorstwa-Użycie niekomercyjne 4.0. Możesz kopiować i rozpowszechniać ten utwór do celów niekomercyjnych pod warunkiem podania jego autora. Prosimy również o podanie pierwotnego źródła – nazwy Centrum Myśli Gospodarczej lub strony cmg.org.pl.
