Dziurawy podatek antyspekulacyjny partii Razem

Zacznijmy od początku – jak piszą w uzasadnieniu do ustawy[1] twórcy tej propozycji:

Podstawowym celem projektowanej regulacji jest ograniczenie spekulacyjnego gromadzenia nieruchomości mieszkalnych oraz ułatwienie dostępu do mieszkań dla młodych rodzin oraz osób o średnich dochodach. Wprowadzany podatek ma prowadzić do ograniczenia nierówności w dostępie do mieszkań oraz stanowić motywację do bardziej efektywnego wykorzystywania istniejących zasobów mieszkaniowych.

Streszczając krótko – ustawa proponuje, by pierwsze dwa mieszkania były zwolnione z podatku, mieszkania od trzeciego do piątego objęte stawką 1% wartości rynkowej rocznie, od szóstego do ósmego – 2% wartości, a od dziewiątego wzwyż – 3%.

Zanim przejdziemy do krytyki, należy przyznać, że przedstawiona propozycja jest pierwszą tak konkretną i śmiałą próbą wprowadzenia w Polsce jakiejś formy podatku katastralnego i jak dotychczas chyba jedyną, o której można rozmawiać na poważnie. Stanowi to istotny krok naprzód w debacie na temat tego, dość powszechnego na Zachodzie, a nie występującego w Polsce, rozwiązania, które, choć bardzo niepopularne społecznie, to cechuje się wieloma zaletami. Ciężko również bagatelizować problem społeczny związany z rosnącymi nierównościami w dostępie do mieszkań, który w sposób szczególny dotyka osoby młode i może wpływać na opóźnianie decyzji o rodzicielstwie.

Niestety, zaproponowanej reformy nie da się przyjąć z aplauzem.

Zawiera ona liczne luki, które wymagają uzupełnienia, a sama ustawa skutkować będzie wysokimi kosztami poboru podatku, spadającymi w dużej mierze na barki samorządów, przy jednocześnie relatywnie niskich wpływach. Co jednak najgorsze – najbardziej newralgiczne elementy reformy autorzy pomijają, cedując je na rozporządzenia, których założeń nie przedstawiają. Wydaje się, że podstawowym błędem całej koncepcji jest oparcie jej o liczbę mieszkań, a nie ich sumaryczną wartość, o czym powiemy jeszcze nieco szerzej.

Ustawa pełna paradoksów

Przejdźmy do meritum. Propozycja partii Razem definiuje, że opodatkowaniu podlega posiadanie trzech lub więcej mieszkań. Przez posiadanie rozumie się prawo własności, współwłasność lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Z jakiegoś powodu – celowo albo przypadkiem – pominięto spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu oraz dzierżawy. Nie są to oczywiście formy własności i posiadanie tego typu prawa nie pozwala na obrót nieruchomością, jednak w kontekście celu jaki stawia sobie ustawodawca, pojawia się pytanie czy osoba posiadająca spółdzielcze prawo do lokalu oraz dwa dodatkowe mieszkania własnościowe nie powinna być traktowana jak osoba, która po prostu posiada trzy mieszkania? Takie zdefiniowanie posiadania będzie miało również swoje konsekwencje w kontekście zwolnień.

W dodanym art. 7c ust. 2 autorzy określają listę podmiotów, które podatku płacić nie będą. Znajdują się na niej towarzystwa budownictwa społecznego, społeczne inicjatywy mieszkaniowe, jednostki samorządu terytorialnego i spółki kapitałowe kontrolowane przez gminy, ale brakuje… spółdzielni mieszkaniowych. W połączeniu z wcześniejszą definicją posiadania mieszkania, na której brakuje lokatorskiego prawa do lokalu, skutkować to może tym, że spółdzielnie mieszkaniowe staną się głównym płatnikiem nowego podatku. Oczywiście mieszkania bez prawa własnościowego są coraz rzadszym przypadkiem, jednak wciąż dość licznie występującym.

W konsekwencji, może się okazać, że zamiast opodatkowania spekulantów powstanie de facto podatek od gierkowskiej wielkiej płyty…

Wydaje się, że autor ustawy powinien się zdecydować na jedno z dwóch rozwiązań – albo rozszerzy definicję posiadania albo zwolni z podatku spółdzielnie mieszkaniowe.

Ciekawy jest sposób ustalania liczby posiadanych nieruchomości mieszkalnych. Zgodnie z dodanym art. 7c ust. 5: przy ustalaniu liczby posiadanych nieruchomości mieszkalnych, każda nieruchomość, niezależnie od wielkości posiadanego w niej udziału, liczy się jako jedna nieruchomość mieszkalna. Oznacza to, że w przypadku wspólności majątkowej małżeńskiej lub wspólników spółki cywilnej każdy właściciel ma po jednej i tej samej nieruchomości na koncie. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku otrzymaniu nieruchomości w spadku w częściach, np. po połowie dla każdego z rodzeństwa. Z jednej strony jest to logiczne rozwiązanie, jeśli podatek uzależniamy od liczby mieszkań, z drugiej sprawia to, że dwie osoby dysponujące takim samym majątkiem mogą być różnie opodatkowane, a nawet osoba posiadająca mniejszy majątek może płacić wyższy podatek od osoby majętniejszej. Przykładowo:

1 sytuacja: Pan Jan jest przedsiębiorcą i ma rozdzielność majątkową z żoną. Wraz z nią posiada jednak 2 mieszkania po połowie udziałów każde z nich – jedno, w którym mieszkają, a drugie kupione z myślą o dzieciach, które pójdą na studia. Posiada również trzecie mieszkanie po zmarłych rodzicach, co do którego ma połowę udziałów, a drugą połowę posiada jego brat. Zgodnie z ustawą posiada on więc trzy mieszkania i jedno z nich jest opodatkowane.

2 sytuacja: Pani Maria jest w analogicznej sytuacji do Pana Jana, również jest przedsiębiorcą o rozdzielności majątkowej. Mieszkanie, w którym mieszkają wraz z mężem jest przepisane na niego, jednak z pieniędzy zarobionych z działalności kupiła drugie mieszkanie inwestycyjne. W wyniku spadku uzyskała mieszkanie po rodzicach podobnie jak Pan Jan. Posiada więc ona dwa mieszkania, choć jej faktyczna sytuacja jest w zasadzie taka sama jak Pana Jana.

Drobne wyjaśnienie – autor niniejszego tekstu uważa, że zaproponowana definicja jest generalnie prawidłowa i nie należy jej zmienić. Jest ona bez wątpienia praktyczna i ułatwia definiowanie podatników. Jest jednak konsekwencją wstępnych założeń przyjętych przy projektowaniu ustawy, które w podatku majątkowym skupiają się na ilości, a nie wartości tego majątku. W takim przypadku autorzy muszą iść na kompromisy, które skutkują paradoksami tego typu. Nie trzeba oczywiście wspominać, że rozdzielność majątkowa oraz darowizny na bliskich członków rodziny będą stanowiły najprostszą metodę optymalizacji.

Idąc dalej, art. 7c ust. 6 głosi, że: Na potrzeby opodatkowania za różne nieruchomości mieszkalne uważa się nieruchomości o różnych numerach ksiąg wieczystych lub różnych numerach ewidencyjnych w przypadku, gdy księga wieczysta nie została założona. Warto zwrócić uwagę, że w przypadku tego zapisu,

w sposób preferencyjny traktuje się fundusze inwestycyjne budujące (lub kupujące) całe budynki z przeznaczeniem na wynajem, bez wydzielania poszczególnych lokali mieszkalnych.[2]

Jeśli cały blok po wybudowaniu pozostaje na jednej księdze wieczystej, bez wydzielania poszczególnych lokali (nawet pomimo nadania im numerów ewidencyjnych) to jest on traktowany jako jedna nieruchomość. Nawiązując, więc do naszego wcześniejszego przykładu – Pan Jan zapłaci podatek, bo ma trzy nieruchomości, a zagraniczny REIT z dwoma blokami w Warszawie nie zapłaci, bo na mocy ustawy ma dwie nieruchomości. Wydaje się, że nie taka była intencja posłów partii Razem. Ciężko powiedzieć, czy da się ten błąd naprawić odwracając kolejność i nadając priorytet numerom ewidencyjnym – to pytanie raczej do ekspertów z tej wąskiej gałęzi prawa. Niewątpliwie jednak problem ten jest ponownie konsekwencją oparcia ustawy o liczbę mieszkań, a nie ich wartość.

Przy tej okazji warto również wspomnieć o odwrotnym problemie. Prawdopodobnie większość firm zajmujących się rynkowym wynajmem nieruchomości nie wykupuje całych bloków mieszkalnych, ale pojedyncze lokale mieszkalne. Jeśli robi to zawodowo, to dość szybko przekracza najwyższy próg związany z 9 nieruchomościami i opłaca, bądź co bądź – wysoki podatek majątkowy w wysokości 3% wartości rocznie (w skali europejskiej będzie to jedna z wyższych stawek katastru). Płaci również normalny podatek dochodowy. Przy przyzwoitym zwrocie z inwestycji na poziomie ok. 8% rocznie, oznacza to, że obniżamy dochodowość branży niemal o 40%. Podkreślmy – branży, która mimo wszystko nie kupuje mieszkań w celach spekulacyjnych i udostępnia je na rynku do zamieszkania. Tak radykalna zmiana zasad gry dość mocno uderzy w ten sektor i zapewne spowoduje wycofywanie się z niego inwestorów. Pytanie jest, czy aby na pewno są to główni winowajcy niedostępności mieszkań w Polsce, których należy ukarać?

Kiedy już wiemy, w jaki sposób definiowany jest podatnik i nieruchomość, to warto przejść do ich szeregowania. Reforma określa stawkę płaconego podatku w zależności od liczby posiadanych nieruchomości mieszkalnych. Trzeba jednak zdefiniować, która konkretnie nieruchomość jest tą trzecią, szóstą i dziewiątą. Z wielkim zdziwieniem zauważamy, że posłowie partii Razem nie zdefiniowali tak podstawowej kwestii. Co prawda artykuł 7f ust. 1 mówi, że: opodatkowaniu nie podlegają dwie najwyżej wycenione nieruchomości mieszkalne podatnika, jednak nie opisuje co z dalszymi. Logika podpowiadałaby, że nieruchomości należy poszeregować od najdroższych do najtańszych i w tej kolejności przypisywać im kolejne stawki podatkowe, jednak taki zapis nie widnieje w samej ustawie. Zwróćmy uwagę, że stosując ten zapis twórcy starali się wyjść naprzód oczekiwaniom społecznym (i ewentualnej krytyce) i zastosowali rozwiązanie najbardziej preferencyjne dla podatnika.

Niestety, sposób ustalania kolejności nieruchomości jest następnym przykładem logiki ustawowej, która może rodzić paradoksy. Zgodnie z ustawą podstawa opodatkowania stanowi tylko część wynikającą z udziałów, a w przypadku wartości łącznej – udziały są dzielone równo między właścicieli. Kolejność nieruchomości jest jednak zależna od wartości samej nieruchomości a nie wartości tych udziałów. Może się zatem okazać, że nie jest to sposób opodatkowania najlepszy dla podatnika.

Wróćmy do wcześniejszego przykładu Pana Jana posiadającego trzy mieszkania – dwa z żoną i jedno w połowie z bratem. Jeśli wartość tych mieszkań wynosi odpowiednio 800 tys. zł, 700 tys. zł i 500 tys. zł, to zapłaci on podatek od podstawy równej 250 tys. zł (połowa z wartości najtańszego mieszkania). Załóżmy jednak, że kolejność byłaby odwrotna i byłby on singlem. Posiadałby zatem na własność mieszkania o wartości 500 i 700 tys. zł a wraz z bratem miałby połowę udziałów w mieszkaniu o wartości 800 tys. zł. W takim przypadku najtańszym mieszkaniem podlegającym opodatkowaniu byłoby to za 500 tys. zł i podatek byłby płacony od całej wartości bo jest on jedynym właścicielem. Zatem przy faktycznie niezmienionej sytuacji majątkowej byłby on dwukrotnie wyżej opodatkowany tylko i wyłącznie z powodu sposobu sortowania nieruchomości. Co więcej, przy różnych kombinacjach, może się zdarzyć, że w przypadku dwóch osób współdzielących mieszkanie, dla jednej z nich to mieszkanie będzie podstawą opodatkowania, a dla drugiej nie, bo nie przekroczy limitu lub wartości pozostałych mieszkań ustawią się w innej kolejności. Również może się zdarzyć, że wspólnicy spółki cywilnej będą odpowiadali solidarnie za podatek od nieruchomości, w której tylko jeden z nich w ogóle ma obowiązek podatkowy (o solidarnej odpowiedzialności podatkowej w tym przypadku mówi art. 7d ust. 3).

Uciekanie od problemu wartości nieruchomości

To wszystko stanowiło i tak prostszą część zaproponowanej reformy. Wiemy już, kto podlega opodatkowaniu, jakie nieruchomości i w jakiej części. W przypadku podatku majątkowego jednak kluczowe jest to, w jaki sposób liczy się wartość majątku. Tutaj niestety partia Razem sprawia nam olbrzymi zawód.

Ustawa daje na pozór bardzo szczegółowe wyliczenie zasad ustalania wartości nieruchomości. W ogólnym przypadku jest to mediana cen transakcyjnych pięćdziesięciu najbliższych geograficznie transakcji nieruchomości o podobnych parametrach w ciągu 3 ostatnich lat, jednocześnie transakcje położone na terenie tej samej nieruchomości gruntowej (np. mieszkania w tym samym bloku) nie mogą stanowić więcej niż 20% transakcji służących do obliczeń. Jeśli w okolicy nie ma tylu nieruchomości to można użyć mniejszej liczby, jednak nie mniej niż dziesięciu. W przeciwnym wypadku wartość nieruchomości ustalana jest na drodze indywidualnej wyceny przez rzeczoznawcę, a koszt tej operacji ponosi organ podatkowy, czyli gmina. Podstawowym narzędziem służącym do porównań jest Rejestr Cen Nieruchomości. Od wyznaczonej wartości można się odwołać, wtedy ponownej wyceny dokonuje rzeczoznawca (wylosowany z listy prowadzonej przez gminę), a koszt tej operacji ponosi podatnik.

Zatrzymajmy się dłużej przy powyższej definicji. Na pozór wydaje się ona bardzo logiczna, jednak wchodząc w szczegóły okazuje się, że w zasadzie nie wiemy o czym mówimy. W art. 7e ust. 3 zdefiniowano czym są „podobne parametry” nieruchomości. Są to:

• nieruchomości tego samego rodzaju, zgodnie z klasyfikacją określoną w przepisach o ewidencji gruntów i budynków (brakuje odwołania do konkretnego artykułu – przyp. autora);
• o podobnej powierzchni użytkowej lokalu lub powierzchni całkowitej budynku, z odchyleniem nie przekraczającym 30% oraz
• położone w tej samej gminie lub gminach sąsiadujących.

Następnie dowiadujemy się, że: Minister właściwy do spraw finansów publicznych określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowe zasady ustalania wartości nieruchomości mieszkalnych, w tym kryteria doboru transakcji porównawczych, sposób obliczania średniej wartości oraz procedury postępowania w przypadkach szczególnych, mając na względzie zapewnienie obiektywności wyceny oraz jej zgodności z wartościami rynkowymi.

Odwołanie do rozporządzenia, choć ex lege prawidłowe, stanowi najzabawniejszy i najsmutniejszy element omawianej ustawy i to wcale nie z powodu swobodnego stosowania na zmianę „mediany” i „średniej”.

W żadnym miejscu, nawet w uzasadnieniu, ani w załączniku, ani nawet w materiałach prasowych partia Razem nie daje nam wskazówek jak faktycznie liczyć wartość nieruchomości, a zagadnienie to jest niezwykle skomplikowane.

W krajach, które stosują podatek katastralny, najczęściej wartości nieruchomości szacuje się przy pomocy skomplikowanych metod ekonometrycznych, a nie przy pomocy prostego parowania ze sobą nieruchomości. W propozycji Razem dwie nieruchomości mogą występować w relacji, w której jedna jest punktem odniesienia dla drugiej, ale nie na odwrót. Przykładowo, jeśli sąsiadują ze sobą mieszkania o powierzchni 70 i 100 m², to lokal mniejszy może posłużyć do policzenia wartości tego większego, bo mieści się w 30% marginesie odchylenia, a większy nie może posłużyć do policzenia wartości mniejszego. Na żadnym etapie autorzy nie zauważają, że istnieje coś takiego jak cena za metr kwadratowy. Rejestr Cen Nieruchomości nie szacuje również osobno cen gruntu i cen mieszkania, jeśli więc porównamy dwa domy o tej samej powierzchni, z których jeden znajduje się na działce o powierzchni 800 m², a drugi na działce o powierzchni 5 000 m², to zgodnie z zapisem ustawy możemy je porównywać ze sobą, podczas gdy każdy zdrowo rozsądkowy człowiek wie, że nie ma to sensu. Sposób liczenia zrównuje zatem ceny całych nieruchomości – te mniejsze i tańsze są wyceniane powyżej swojej wartości rynkowej, a większe i droższe – poniżej. Zaproponowany sposób liczenia ma zatem charakter regresywny i premiuje bogatszych podatników.

Pomijając zupełnie kwestię stanu nieruchomości, to na jej wycenę wpływają przecież takie elementy jak piętro, na którym znajduje się dana nieruchomość w bloku, to czy na księdze wieczystej jest wpisane również miejsce postojowe lub komórka lokatorska, a nawet to od której strony bloku jest umiejscowione. Nie wszystkie czynniki da się uwzględnić, ale wielu z nich nie można pomijać. Weźmy pod uwagę, że zdefiniowania wymaga również, co to znaczy „najbliższe geograficznie transakcje nieruchomości” – czy stosujemy odległości w dwóch, czy w trzech wymiarach? Czy liczymy od brzegu działki, czy od jej środka?

Powyższe problemy nie tylko trzeba rozstrzygnąć, ale należy to zrobić dla wszystkich nieruchomości mieszkalnych w kraju i dla każdego potencjalnego podatnika. Będzie to spadało na barki wszystkich samorządów, w tym niewielkich gmin wiejskich, bo to właśnie gminy są organem podatkowym i tym samym to one mają ustalać wartość nieruchomości. Pomóc im w tym mają niedoprecyzowane systemy informatyczne, które ma zapewnić minister właściwy ds. informatyzacji. Wydaje się to nie do końca poważne.

Koszty funkcjonowania tego podatku mogą przerosnąć wpływy z jego poboru, nawet jeśli nie w skali kraju, to na poziomie wielu jednostek samorządu terytorialnego z osobna.

Oczywistym jest, że wpływy podatkowe będą skupione tam, gdzie inwestorzy chętniej wykupują nieruchomości, czyli przede wszystkim w miastach wojewódzkich i przyległych do nich przedmieściach. Mniejsze gminy będą ponosiły głównie koszty. Od strony organizacyjnej ciężko sobie wyobrazić w jaki sposób samorządy miałyby samodzielnie egzekwować tak skomplikowany podatek, którego wprowadzenie, szczególnie na początku, skutkować będzie falą wniosków o ponowne szacunki i pozwów do sądów administracyjnych. Weźmy pod uwagę, że już obecnie w Warszawie czeka się nawet dwa lata na decyzję o wymiarze podatku od nieruchomości, którego sposób obliczania jest absurdalnie prosty i opiera się o przemnożenie powierzchni przez stawkę podatku.[3] Jakich mocy przerobowych będą wymagały samorządy w przypadku tak skomplikowanego podatku?

Czy da się to zrobić lepiej?

Wiele luk w przedstawionej propozycji podatku antyspekulacyjnego należy oczywiście uzupełnić. Często są to drobne niedopatrzenia, które dość łatwo da się naprawić. Niestety, chyba nawet wtedy nie uratuje to ogólnej oceny tej propozycji, której wady wynikają z samych założeń, w szczególności z tego, że:

• podatek antyspekulacyjny jest podatkiem lokalnym, pobieranym przez gminę; oraz
• jest podatkiem majątkowym naliczanym od wartości, jednak z kryterium liczby i kolejności nieruchomości.

O problemach, które mogą wystąpić z tego typu podatkiem, autor niniejszego artykułu pisał w marcu 2025 roku na łamach Centrum Myśli Gospodarczej w artykule pt. „Mapa drogowa podatku katastralnego”.[4] Szacowano tam, że proces prawidłowego wdrożenia katastru w Polsce może zająć około 10 lat nieprzerwanych prac (choć z dzisiejszej perspektywy można uznać, że był to bardzo zachowawczy szacunek). Proponowano, by szacowaniem wartości zajęły się wyspecjalizowane komórki na poziomie centralnym (nawet jeśli same wpływy trafiałyby do samorządów). Wskazywano na problemy związane z liczeniem podatku przy określonym progu liczby mieszkań, sugerując, że lepszym rozwiązaniem jest liczenie od całości wartości i wprowadzenie odpowiednio wysokiej kwoty wolnej. Dzięki temu nie mielibyśmy wszystkich problemów związanych z ustalaniem, która nieruchomość podlega jakiej stawce, uniknęlibyśmy problemu związanego z wielkimi nieruchomościami na jednej księdze wieczystej oraz sam podatek byłby dzielony bardziej równomiernie między samorządy. W końcu, mocno podkreślono problemy związane z liczeniem podatku od wartości nieruchomości mieszkalnej wskazując, że lepszym i łatwiejszym rozwiązaniem jest naliczanie podatku od wartości gruntu, który jest bardziej jednolity i sprawiłby, że podatek obejmowałby np. banki ziemi deweloperów.[5]

Pozostawiam te sugestie pod rozwagę wszystkim zainteresowanym wdrażaniem w Polsce podatków majątkowych i na koniec mimo wszystko gratuluję partii Razem, że podjęła się tak karkołomnego zadania jak pierwsza próba wprowadzenia w Polsce podatku katastralnego. Próba niestety nieudana.

---

[1] Projekt jest dostępny na stronach partii Razem pod adresem: https://media.partiarazem.pl/p/razem-z-projektem-ustawy-o-podatku-antyspekulacyjnym-17 (dostęp: 09.11.2025 r.)
[2] Taka sytuacja nie jest hipotetyczna. Już dzisiaj istnieją fundusze, które kupują całe bloki mieszkalne. Przykładowo w styczniu 2024 roku o takiej sytuacji informował portal Business Insider, kiedy to grupa Van der Vorm wykupiła cały blok na warszawskiej Pradze: https://businessinsider.com.pl/wiadomosci/trwa-wykupywanie-mieszkan-w-polsce-kapital-z-holandii-niemiec-usa-czy-izraela/200l9gc (dostęp: 11.11.2025 r.)
[3] O tym problemie informowała chociażby Gazeta Wyborcza na łamach swojego portalu regionalnego: https://warszawa.wyborcza.pl/warszawa/7,54420,28307096,podatek-od-nieruchomosci-w-warszawie-z-poslizgiem-czekam-juz.html (dostęp 10.11.2025r.)
[4] Link do artykułu: https://cmg.org.pl/analizy-i-komentarze/mapa-drogowa-podatku-katastralnego/ (dostęp: 10.11.2025r.)
[5] Szerzej na temat podatku od wartości gruntu pisał Michał Ciesielski: https://cmg.org.pl/analizy-i-komentarze/zamiast-katastra/ (dostęp: 10.11.2025r.)

---

---