Kredyt dla rodzin, ale inaczej [Gospodarka po katolicku]

Fot.: freepik.com

Szczególną formą zabezpieczenia materialnego jest posiadanie mieszkania, a w przypadku decyzji o urodzeniu pierwszego dziecka istotniejszą rolę odgrywają programy skupione na jednorazowym przełamaniu niż te zapewniające jakąś formę minimalizacji kosztu posiadania potomstwa przez rozciągnięte w czasie transfery. Na takim przełamaniu należałoby się skupić, konstruując flagowy program prorodzinny.

Kościół w swojej nauce społecznej wskazuje, że należy usunąć wszelkie przeszkody, które utrudniają małżonkom podejmowanie w sposób wolny ich odpowiedzialności prokreacyjnej.[1] Również w kontekście nabywania własności wskazuje się na specjalne uprawnienia rodziny, rozwijając koncepcję pensji rodzinnej. Płaca ta powinna pozwalać na zaoszczędzenie środków umożliwiających nabycie jakiejś formy własności jako gwarancji wolności.[2] Podstawową formą i zasobem posiadanym na własność jest dla rodziny własność domu lub mieszkania, w którym żyje. Zapewnia ona stabilność zaspokojenia podstawowej potrzeby życiowej, jaką jest posiadanie dachu nad głową. Ta zaś stanowi ważny czynnik przy podejmowaniu decyzji o posiadaniu dzieci. Skoro zaś rodzinom powinna być zapewniona pensja pozwalająca na zaoszczędzenie w celu posiadania własności, to uzasadnionym będzie też oddziaływanie na cenę tej podstawowej formy własności, która często warunkuje decyzje prokreacyjne, płaconą przez rodziny. Zwłaszcza w sytuacji, gdy długookresowo wzrostowi płac w gospodarce nie towarzyszy spadek relatywnych do dochodów kosztów nieruchomości.

Polska znajduje się w fazie głębokiego kryzysu demograficznego. Współczynnik dzietności wynosi ok. 1,0, przy wymaganym 2,1 dla zachowania zastępowalności pokoleniowej. Odbije się to na wielu obszarach życia, od repartycyjnego systemu emerytalnego, przez gospodarkę, która dziś rozwija się w oparciu o „konsumpcję kapitału ludzkiego”, ochronę zdrowia czy bezpieczeństwo. O spójności społecznej nie wspominając.

Istotne w całościowym systemie polityk prodemograficznych jest rozłożenie go na kilka wzajemnie uzupełniających się programów. Odnośnie decyzji o posiadaniu pierwszego dziecka szczególne istotne wydaje się zwiększenie poczucia bezpieczeństwa i stabilizacji. Dla ludzi młodych pierwsze dziecko nie może być rozpatrywane w kategorii kosztu, który pogorszy ich relatywną pozycję materialną względem rówieśników, lecz jako pozytywny przełom finansowy, dający przewagę względem osób bezdzietnych. Ludziom powinno zależeć na tym, żeby z przyczyn materialnych pierwsze dziecko pojawiło się w ich życiu jak najszybciej. Pomoc państwa w tym zakresie powinna być przełomem, nie zaś formą strumienia finansowego, minimalizującego jedynie koszty posiadania potomstwa. Doskonałym elementem wydaje się być tu kwestia posiadania mieszkania.

Programem realizującym te cele mógłby być Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy w nowej formule. Jego poprzednia forma sprowadzająca się do gwarancji wkładu własnego tak, aby wartość kredytu w stosunku do wartości nieruchomości mogła wynosić 100% nie miała istotnego znaczenia dla sytuacji rodzin na rynku nieruchomości. Celem nowego RKM byłoby odwrócenie dotychczasowej logiki, gdzie ludzie najpierw starają się zapewnić sobie mieszkanie, a dopiero później myślą o dzieciach, co zwykle skutkuje odkładaniem decyzji o posiadaniu potomstwa (tak też skrojone były dotychczasowe programy, nakierowane na ułatwianie zakupu nieruchomości, tj. były kierowane do wszystkich, z myślą, że jak ludzie będą mieli mieszkanie, to może zdecydują się na dzieci). Wynikałoby to z faktu, że program ten byłby adresowany jedynie do rodziców przynajmniej jednego dziecka, co dodatkowo prowadziłoby do relatywnej poprawy pozycji materialnej ludzi z dziećmi, względem osób bezdzietnych. Osoby, które nie chcą mieć dzieci, musiałyby zadać sobie pytanie, czy stać je na bezdzietność. Konstrukcja programu (a w zasadzie działania jemu towarzyszące) przeciwdziałałaby wzrostowi cen mieszkań oraz nadmiernym zyskom sektora bankowego.

Rodzinny kredyt mieszkaniowy byłby preferencyjnym kredytem hipotecznym na zakup nieruchomości, który przysługiwałby gospodarstwom domowym, w skład których wchodzi przynajmniej jedno dziecko, a członkowie takiego gospodarstwa nie byliby właścicielami innych nieruchomości mieszkalnych. Wyjątkiem byłoby zbycie posiadanych wcześniej nieruchomości, pod warunkiem przekazania wszystkich środków uzyskanych z ich sprzedaży na zakup nowej nieruchomości, na którą przysługiwałby RKM. Pozwoliłoby to na awans na wyższy szczebel „drabiny mieszkaniowej”, przy jednoczesnym uwolnieniu podaży dotychczas zajmowanych mieszkań.

Od strony technicznej RKM byłby kredytem hipotecznym z ratą malejącą, ze stopą oprocentowania w wysokości stopy referencyjnej NBP i prowizją 0% na maksymalnie 30 lat, przy założeniu, że państwo pokrywałoby całość raty odsetkowej przez okres 10 lat, a maksymalna wysokość kredytu wynosiłaby 1 mln zł. RKM nie wymagałby wkładu własnego i byłby objęty gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego do wysokości 100% kwoty kredytu. Maksymalny wkład własny z kolei mógłby wynieść 50% wartości nieruchomości, chyba że pochodziłby ze sprzedaży wcześniej posiadanych nieruchomości. W programie nie obowiązywałyby ograniczenia dotyczące nieruchomości. Mogłaby pochodzić z rynku pierwotnego lub wtórnego, bez żadnych limitów dotyczących ceny metra kwadratowego, standardu budowy czy miejsca położenia. Reglamentować dostęp do, i kolejność udzielania, RKM mógłby algorytm uwzględniający liczbę i wiek posiadanych dzieci (im młodsze tym więcej punktów).

Trzeba zauważyć, że przyjęcie maksymalnego oprocentowania RKM w wysokości stopy referencyjnej NBP oznacza, że kredyt ten byłby udzielany poniżej warunków rynkowych, a więc byłoby to niekorzystne z perspektywy banków komercyjnych. W tym celu należałoby wprowadzić mechanizmy, które z jednej strony rekompensowałyby bankom owe nierynkowe warunki działania, a z drugie tworzyły presję regulacyjną, niejako „przymuszając” banki do udzielania RKM.

Rekompensatę dla banków stanowiłaby wspomniana już gwarancja BGK, która skutkowałaby również tym, iż w przypadku RKM nie wymagano by tworzenia rezerwy na odpisy. Należałoby również przyjąć, że waga ryzyka dla obliczania współczynnika adekwatności kapitałowej dla RKM byłaby taka sama, jak dla obligacji Skarbu Państwa, tj. 0%, co podniosłoby atrakcyjność takich kredytów dla banków. Ponadto RKM byłby zwolniony z podatku bankowego. Przedstawione powyżej propozycje upodabniałyby, z perspektywy banków, RKM do obligacji Skarbu Państwa.

W celu skłonienia banków do udzielania RKM można również wykorzystać mechanizmy zwiększające ich opłacalność relatywną poprzez obniżenie ogólnego popytu na oraz zyskowności z tradycyjnych kredytów hipotecznych. Można to osiągnąć poprzez:

• Wprowadzenie bezwzględnego wymogu posiadania minimalnego wkładu własnego w wysokości 20% wartości nieruchomości.
• Zwiększenie wagi ryzyka tradycyjnych kredytów hipotecznych dla obliczania współczynnika adekwatności kapitałowej do poziomu kredytów konsumpcyjnych, tj. poziomu 100%.
• Zmianę struktury podatku bankowego, którego stawka wynosi dziś 0,44% sumy aktywów (z wyłączeniem niektórych typów aktywów, np. obligacji Skarbu Państwa). Stawka dla tradycyjnych kredytów hipotecznych oraz kredytów konsumpcyjnych mogłaby wynosić 1%.

Taka konstrukcja regulacyjno-podatkowa, oprócz poprawy opłacalności RKM, byłaby czynnikiem studzącym popyt na rynku nieruchomości, a tym samym przeciwdziałałaby wzrostowi cen, który mógłby się pojawić przy propopytowym programie typu RKM.

Problem wysokich cen nieruchomości, który mógłby zostać dodatkowo spotęgowany poprzez programy popytowe, jest niebagatelny i oprócz zestawu rozwiązań zaprezentowanego powyżej należałoby wprowadzić dodatkowe środki zaradcze. Po pierwsze, przeciwdziałające ogólnej inflacji monetarnej, która z reguły przekłada się na wzrost cen aktywów w gospodarce, w tym mieszkań. Po drugie, obniżające popyt na nieruchomości o charakterze inwestycyjnym.

W celu przeciwdziałania inflacji monetarnej należałoby podnieść stopę rezerwy obowiązkowej oraz zaprzestać jej oprocentowywania, jak również podnieść współczynnik adekwatności kapitałowej banków do poziomu co najmniej 10%. Jeśli chodzi o zmniejszenie popytu inwestycyjnego na nieruchomości mieszkalne, można zastosować szeroki wachlarz polityk:

• Zrównać wysokość podatku od dochodów uzyskiwanych z najmu nieruchomości do poziomu podatku od zysków z kapitału, obecnie wynoszącego 19%. W zamian za to państwo mogłoby przejąć większą część ryzyka związanego z wynajmem osobie, która odmawia płacenia czynszu i w przypadku niezapewnienia lokalu zastępczego pokrywać część kosztów najmu.
• Wprowadzić podatek od pustostanów w formie podatku katastralnego w wysokości 1% wartości nieruchomości, która nie służy zaspokajaniu bezpośrednich potrzeb mieszkaniowych właściciela lub jego rodziny (byłby on w całości odliczalny od podatku od dochodów z jej wynajmu).
• Podnieść podatek PCC do 5% w przypadku zakupu nieruchomości mieszkalnej, która nie ma służyć do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych właściciela lub jego rodziny.
• Zlikwidować zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat od daty jej nabycia. Zachowana byłaby podobna ulga na środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczone na zakup nieruchomości służącej do bezpośredniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych sprzedającego lub jego rodziny.
• Wprowadzić, wzorem Estonii, podatek ad valorem od gruntu.

Przedstawiona konstrukcja programu prodemograficznego, w postaci Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego, wydaje się wypełniać lukę w systemie polityk prorodzinnych. Celem jest doprowadzenie do przełamania przy posiadaniu pierwszego dziecka w rodzinie, a bez tego nie będzie przecież dzieci drugich i kolejnych. Program skupia się na zaspokojeniu jednej z najistotniejszych potrzeb, tj. posiadaniu mieszkania, które łączy się z posiadaniem dzieci, odwracając dotychczasowe myślenie, gdzie ludzie najpierw chcą zabezpieczyć się materialnie, a dopiero potem podejmują decyzję o posiadaniu dzieci. Dodatkowo proponowane są działania, mające na celu ograniczenie dochodów banków oraz zatrzymanie wzrostu cen nieruchomości.

[1] Papieska Rada Iustitia et Pax, Kompendium nauki społecznej Kościoła, Kielce 2005, 251.

[2] Ibidem, 250.

Ten artykuł publikujemy na otwartej licencji Creative Commons Uznanie autorstwa-Użycie niekomercyjne 4.0. Możesz kopiować i rozpowszechniać ten utwór do celów niekomercyjnych pod warunkiem podania jego autora. Prosimy również o podanie pierwotnego źródła – nazwy Centrum Myśli Gospodarczej lub strony cmg.org.pl.