Grafika: Open Mon Territoire (CC BY-SA 4.0) z modyfikacjami barw
Debata o podatku katastralnym weszła już do katalogu tradycyjnych tematów w polskiej przestrzeni medialnej o długości życia muszki owocówki. Przyzwyczailiśmy się już do okresowego „wybuchania” tego wątku co pewien czas i momentalnego gaśnięcia po wyrażeniu ogólnopolskiego oburzenia – albo tym, że go nie ma, albo tym, że ktoś chce go wprowadzić. Tym razem jednak temat ten utrzymuje się w obiegu znacznie dłużej, głównie za sprawą postulatu Polski 2050, by wprowadzić ten podatek od trzeciego mieszkania.
O tym, dlaczego droga do podatku katastralnego w naszym kraju jest jeszcze bardzo odległa i prawdopodobnie nikomu tak naprawdę nie zależy na wejściu na nią, nagraliśmy odcinek podkastu „Ekonomia bez ekonomizmu”. Nie dość, że na wprowadzeniu go można bardzo wiele politycznie stracić, to sam proces legislacyjny i organizacyjny usiany jest pułapkami i trudnymi do rozwiązania dylematami. Artur Krawczyk szacuje czas potrzebny na wdrożenie takiego rozwiązania na ok. 10 lat, po których będzie można zacząć zbierać daninę i łatać dziury ujawnione dopiero wówczas przez praktykę.
Nieruchomość czy ziemię?
Mimo to, warto rozważyć choćby teoretycznie, czy akurat podatek katastralny byłby optymalną formą opodatkowania nieruchomości. Na pewno nie jest nią obecny podatek od nieruchomości – pomijalnie (dosłownie, bo gminy często nie ściągają tych należności) niski dla gospodarstw domowych – choć odczuwalny już dla przedsiębiorstw – liczony od powierzchni gruntu i budynków a nie od ich wartości, słabo zarządzany ze względu na brak potrzebnych danych. Czy w takim razie najlepszym następcą tej nieszczęsnej daniny byłby podatek katastralny, czyli naliczany od wartości nieruchomości? Niekoniecznie, choć wartym rozważenia jest danina do niego podobna, różniąca się istotnym szczegółem. Chodzi o podatek od wartości samej ziemi. W jego przypadku, opodatkowana jest nie cała nieruchomość, ale jedynie grunt, za to nie według swojej powierzchni a według wartości. Jest to więc niejako część podatku katastralnego – gdyż w wartość nieruchomości wlicza się wartość gruntu – jednak ma nieco inne uzasadnienie i skutki.
Podatek katastralny jest jedną z form podatków majątkowych i głównie służy opodatkowaniu właścicieli proporcjonalnie do wartości ich nieruchomości, które z kolei w jakimś stopniu odzwierciedlają ogólne ich bogactwo. Poprzez to podatek katastralny ma służyć bardziej skutecznej progresji podatkowej. Z drugiej strony, mieszkanie czy dom stanowi często znakomitą większość majątku ludzi gorzej sytuowanych albo posiadane jest w celu przekazania dzieciom do zamieszkania za kilka lat. Ustalenie sprawiedliwych wyłączeń, ulg czy progresji w tym podatku byłoby szczególnie trudne.
Dlatego być może ważniejszym celem podatku katastralnego jest jego wpływ na mieszkania jako na instrument inwestycyjny. Podatek płacony od posiadania mieszkania miałby zniechęcać do zakupu spekulacyjnego, tzn. w celu droższej odsprzedaży po pewnym – często długim – czasie. Tym samym przeciwdziałałby koncentracji wielu mieszkań w rękach jednego właściciela, ułatwiając posiadanie przez każdą rodzinę własnego mieszkania.
Ponieważ część osób posiadających kilka nieruchomości nie wynajmuje ich tylko pozostawia niezamieszkałymi, podatek ten zwiększyłby też ogólną liczbę mieszkań dostępnych na rynku we właściwym dla nich celu.
Z drugiej strony, jeśli oceniamy liczbę dostępnych w Polsce mieszkań na niewystarczającą, to rozwiązania zwiększające koszt ich utrzymania powinny budzić naszą niechęć, gdyż mogą wpływać na mniejsze zainteresowanie nowymi mieszkaniami i spadek liczby budów. Jako alternatywę do podatku katastralnego warto zaproponować więc podatek od wartości gruntu.
Podatek niezakłócający rynku
Argumentacja za podatkiem od wartości ziemi zasadza się na dwóch właściwościach tego dobra. Po pierwsze, ziemia ma naturalnie ograniczoną podaż. Ziemi jest tyle ile jest, nie możemy wyprodukować jej więcej – nawet gdy powiększamy powierzchnię użytkową przez budowanie „wzwyż”, to zawsze musimy zająć jakiś kawałek gruntu. To z kolei powoduje, że ma ona charakter monopolistyczny. Nie w tym znaczeniu, że całą ziemię na świecie posiada jeden podmiot i to on ustala podaż dostępną do zakupu czy wykorzystania. Jednak nie ma dwóch takich samych kawałków ziemi, powierzchnia ziemi nad Jeziorem Wigry jest naturalnie ograniczona, podobnie ziemia na Manhattanie czy w innym miejscu istotnym z powodów turystycznych albo biznesowych, a to że ziemia ta stanowi zupełnie unikalne dobro, inne od ziemi na nieciekawym i odludnym terenie, jest oczywiste.
Opodatkowanie takiego dobra ma inne skutki niż opodatkowanie dóbr produkowanych na bieżąco. W przypadku tych ostatnich, podatek powoduje, że część klientów zrezygnuje z zakupu po cenie powiększonej o podatek, co przełoży się na mniejszą produkcję. Jest to wartość, którą można by wnieść do gospodarki, ale na skutek opodatkowania nie jest ona realizowana.
Inaczej sprawa wygląda z dobrem, którego mamy stały zasób, nie da się go wyprodukować, a podatek jest płacony od posiadania, a nie tylko przy sprzedaży. W takim przypadku nie może być mowy o zniechęcaniu do produkcji, a przez to o niewykorzystaniu wolnych zasobów. Nikt przecież nie usunie z powierzchni ziemi swojej działki w celu uniknięcia zapłacenia daniny.
Podatek od wartości ziemi miałby więc za zadanie, podobnie jak podatek katastralny, zmniejszyć spekulacyjny popyt na mieszkania, powodujący częste pozostawanie mieszkań niezamieszkałymi. Ponieważ wartość podatku od działki do zapłacenia byłaby dzielona między właścicieli mieszkań, wzrósłby koszt trzymania mieszkania w oczekiwaniu na sprzedaż po wyższej cenie. By efekt taki mógł zaistnieć, podatek musiałby mieć wartość odczuwalną dla inwestora. Na rynku nieruchomości lokuje się pieniądze z dużym czynnikiem niepewności co do poziomu zwrotu z inwestycji, więc podatek rzędu kilku promili wartości mieszkania (odpowiednio więcej wartości gruntu) byłby prawdopodobnie ignorowany i nie wpłynąłby na zmniejszenie zainteresowania spekulacją na nieruchomościach. Indywidualny inwestor, który nawet wyznaje zasadę, że „mieszkania muszą drożeć” nie ma najmniejszego pojęcia czy w 10-letnim horyzoncie ich cena będzie rosła średniorocznie o 4 czy o 8 proc., więc pomniejszenie go o 0,3 czy 0,5 proc. nijak nie wpłynie na jego kalkulacje. Inaczej może to wyglądać w przypadku inwestorów instytucjonalnych, którzy posiadając wiele mieszkań na dłuższy czas, bardziej dokładnie obliczają spodziewane zyski. Ci jednak kupowane nieruchomości z reguły wynajmują, a nie trzymają „dla dzieci”, więc nie zmniejszają liczby mieszkań faktycznie dostępnych do zamieszkania.
Tu objawia się jedna z przewag podatku od wartości ziemi w porównaniu z podatkiem od wartości nieruchomości (katastralnym). Ten drugi liczony jest od sumy wartości ziemi i wszystkiego co na niej zbudowano, a więc coraz lepsze zagospodarowywanie działki powoduje wzrost daniny. Dlatego taki podatek możemy już uznać za zniechęcający do budowy budynków komercyjnych czy, raczej rzadziej, domów. Wyższy koszt podatku będzie bowiem kalkulowany w momencie podejmowania decyzji o (roz-)budowie. Inaczej jest w przypadku podatku od ziemi, gdyż ten musi zostać zapłacony niezależnie od tego jak bardzo wartościowa nieruchomość stoi na danej działce, ani nawet od tego czy cokolwiek na niej stoi. Pole stojące odłogiem czy centrum dystrybucyjne w tej samej lokalizacji na działce równej wielkości – obydwa byłyby opodatkowane po równo według wartości gruntu. To jeden ze sposobów, by pobudzić aktywność budowlaną na licznych działkach posiadanych przez deweloperów w ramach ich tzw. banków ziemi, dzięki którym utrzymują ograniczoną podaż nowych mieszkań w miastach.
Z tego wynika jeszcze jedna rzecz, a mianowicie to, kto finalnie płaci podatek. Popularny odzew na każdą informację o podatkach, że „są one zawsze przerzucane na klienta” jest oczywiście nieprawdziwy, co wie każdy, kto zrozumiał najprostszy wykres popytu i podaży. Gdy zastosować go do dobra o stałej podaży i przeanalizować wpływ podatku, okaże się, że jego koszt w całości ponoszony jest przez jej właściciela. Inaczej mówiąc, cena brutto najmu ziemi (mieszkania na niej zbudowanego) nie zmienia się, a cena zakupu ziemi spada o zdyskontowaną wartość podatku płaconego w przyszłości. Spodziewane przez nabywców koszty podatku uwzględniane są bowiem w przyszłych zyskach albo koszcie zamieszkiwania ziemi. Tak przynajmniej jest w ujęciu modelowym, w którym nabywcy w pełni dyskontują przyszłe zyski z użytkowania ziemi.
Kwestia sprawiedliwości
Drugie uzasadnienie tego podatku stanowi fakt, że wartość ziemi nie zależy od żadnego pojedynczego właściciela działki.
Rosnąca wartość działek w centrum rozwijających się miast nie jest zasługą ich właścicieli, ale całej aktywności gospodarczej, społecznej i kulturalnej, jaka dzieje się wokół nich – prywatnej i publicznej.
Przykładowo, działka w centrum Warszawy zajmowana przez zniszczony przedwojenny dom wzrosła na wartości wielokrotnie odkąd dom był w ogóle ostatni raz używany, choć bezapelacyjnie jej właściciel nie miał w tym najmniejszego udziału.
Możemy podać kontrargument, że wzrost wartości gruntów miejskich wynika z działalności wszystkich jego mieszkańców, a więc tych którzy posiadają ziemię w tym mieście (to śmiałe założenie, ale podtrzymajmy je dla potrzeb tego argumentu) – to często prawda. Uzasadnia to przekazywanie podatku od ziemi do samorządu lokalnego, by ten przeznaczał go na potrzeby i inwestycje całej wspólnoty mieszkańców. Nikt wszak jednoosobowo nie podniósł wartości miasta, ale cała jego społeczność, dlatego korzyści z tego powinny również pokrywać wspólne wydatki całej społeczności, a nie być podzielony pomiędzy indywidualnych mieszkańców w proporcjach nieuzasadnionych ich osobistym wkładem w rozwój. Proporcji uzasadnionych tym wkładem nie bylibyśmy bowiem w stanie ustalić.
Warto przy tym zauważyć, że przypisanie wzrostu wartości ziemi w pełni wspólnocie lokalnej też byłoby zbyt pochopne. Częstokroć jego źródła sięgają takiej a nie innej rozbudowy infrastruktury w całym kraju, przemian w technice transportu, odkryciach geologicznych czy zawirowaniach w polityce międzynarodowej. Każde miasto jest częścią organizmu państwowego, który ma przemożny wpływ na jego potencjał rozwojowy.
Kto ma korzystać na postępie?
Trzecim argumentem za podatkiem od wartości gruntu jest fakt, że ziemia i jej wartość ma fundamentalne znaczenie dla kształtowania się wielu cen w gospodarce. Znane powiedzenie mówi, że w handlu, przynajmniej tym tradycyjnym, liczą się trzy rzeczy: „lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja”. Znaczenie dobrej lokalizacji można ująć także innymi słowami: jeśli stoisz w dobrym miejscu, nie musisz przejmować się jakością ani ceną. Prawdziwość tych słów uznamy, przywołując z pamięci wszelkie restauracje umiejscowione w turystycznych miejscach. Ponadprzeciętne przychody, które generują wynikają nie z wyjątkowości produktu, który oferują (panuje dość zgodna opinia, że jest ona raczej niższa niż w miejscach nieturystycznych), ale wyłącznie z lokalizacji. Drugorzędne znaczenie ma tutaj, czy zysk idzie do przedsiębiorcy prowadzącego dany biznes, czy do właściciela nieruchomości, który pobiera od niego wysoki czynsz.
Ekonomia bez ekonomizmu – EBOOK
Po co nam gospodarka? Na czym powinniśmy się skupiać, dyskutując o systemie gospodarczym? Czy da się powiedzieć, że jakaś polityka jest jednoznacznie dobra albo zła „dla gospodarki”?
Publikacja ta porządkuje pojęcia i określa gospodarcze pryncypia autorów w najważniejszych sporach współczesnej debaty ekonomicznej. Wyrastają one z systemu wartości, w którym punktem odniesienia jest naród oraz człowiek, niezredukowany do materialnych potrzeb.
Wielu analityków wskazuje, że wzrost produktywności w rozwiniętych gospodarkach w dużej mierze finansuje nieproduktywną część gospodarki, jaką jest wzrost czynszów. Za czynsz możemy tutaj uznać każdą korzyść odnoszoną z posiadania ziemi.
Choć postęp gospodarczy pozwala nam kupować coraz więcej dóbr za nasze dochody, to wciąż wydajemy podobną część naszej pensji na opłacenie prawa do zamieszkania, a w przypadku firm – wykorzystania, konkretnej przestrzeni. Taka sytuacja zawsze jest nieoptymalna z perspektywy makroekonomicznej. Dochód powinien podążać za produkcją użytecznych dóbr i usług, a nie wynikać z posiadania praw do monopolu.
Z powyższych pozycji już 150 lat temu narodził się ruch, którego najbardziej znanym przedstawicielem był amerykański polityk Henry George. Postulował on stuprocentowe opodatkowanie renty gruntowej, a więc przejęcie przez państwo pełnych korzyści wynikających z czystego posiadania ziemi. Teoretycznie, nie obejmowałby on żadnej działalności człowieka – nie byłby podatkiem od uprawy, budynków czy działalności prowadzonej na danym gruncie, za to pozbawiałby wszelkich korzyści niewynikających z niej. Uczynienie posiadania ziemi neutralnym ekonomicznie, przy zachowaniu korzyści z jej produktywnego wykorzystania, byłoby więc zmianą poprawiającą efektywność całego systemu gospodarczego. Stratni względem dotychczasowego stanu rzeczy byliby, rzecz jasna, właściciele ziemi, jednak to co by im zabrano, to korzyść niewynikająca z ich wkładu w gospodarkę. Już na pierwszy rzut oka widać jednak, że jednoznaczne rozdzielenie renty gruntowej od dochodu z działalności nie jest proste, a prawdopodobnie w ogóle możliwe. Choć tak radykalne postulaty głosiło niewielu, to warto nadmienić, że podatek od wartości gruntu (nazywany też podatkiem od nieulepszonej ziemi – ang. unimproved land) jest i był od początku nowożytnej ekonomii uznawany za optymalny przez ekonomistów różnych proweniencji.
Kontrowersje
Widzimy również dość oczywiste trudności polityczne tego typu optymalizacji. Nie tylko uderza to w interesy bogatych grup, posiadających znaczne grunty i nieruchomości, z których czerpią bieżący dochód. Wprowadzony bezwarunkowo wysoki podatek od ziemi drenowałby również kieszenie części biedniejszych obywateli, którzy mieszkają (z dziada pradziada czy na skutek polityki mieszkaniowej PRL) w centrach dużych miast, a więc lokalizacjach z najdroższymi gruntami. Niesprawiedliwością byłoby też nagłe wprowadzenie stuprocentowego podatku od renty gruntowej na ludzi, którzy dorobili się mieszkania w mieście normalną pracą, czyli z wynagrodzenia swojego wkładu w gospodarkę sfinansowali już droższą, a więc ich zdaniem bardziej atrakcyjną, lokalizację mieszkań. Tego typu dylematy zawsze towarzyszą podatkom od ziemi czy od nieruchomości.
Z drugiej strony, nie ma przeszkód, by podatek od ziemi zgodnie z oczekiwaniem społecznym uczynić progresywnym. Rozwiązanie takie funkcjonuje w Australii, gdzie obowiązuje pięć stawek podatku, płaconych po przekroczeniu odpowiedniego progu wartości ziemi, podobnie jak ma to miejsce w przypadku progu dochodowego dla podatku PIT w Polsce. Nie musi być to też podatek pozbawiający właścicieli całej renty gruntowej, podatek stanowiący jej część również powinien prowadzić do lepszej alokacji zasobów – możemy tu stopniować środek i efekt, jeśli boimy się „przestrzelić” z wysokością podatku.
W praktyce podatki te zwykle przyjmują stawki od kilku promili i zwykle nie przekraczają 3% rocznie, z wyjątkami np. w przypadku luksusowych posiadłości lub najwyższych stawek podatku progresywnego. Weźmy za przykład państwo leżące blisko nas, Estonię, w której obowiązuje podatek od wartości ziemi, przeznaczany w całości na rzecz lokalnego samorządu. Stawka podatku, ustalana również przez samorząd, wynosi dla gruntów przeznaczonych na zamieszkanie oraz „przynoszących zysk” (np. rolnych czy pod działalność gospodarczą) od 0,14% do 1%, najczęściej jednak 0,5%. Dla ziemi wykorzystywanej na inne potrzeby, najczęściej stosuje się stawkę równą 1% jej wartości. Każda działka w kraju jest skatalogowana i wyceniona przez urząd prowadzący kataster (rejestr nieruchomości), a dane z niego są ogólnodostępne w formie interaktywnej mapy na rządowej stronie.
Wesprzyj nas
Uważasz ten materiał za wartościowy? Podziękuj nam, przelewając symbolicznego piątaka!
Podzielasz naszą misję i chcesz, by powstawały kolejne artykuły, raporty i podcasty? Wesprzyj naszą pracę wybraną przez siebie kwotą!
Niektóre systemy podatkowe, np. litewski, stosują dwuskładnikowy podatek od nieruchomości, łącząc opodatkowanie wartości gruntu z opodatkowaniem wartości postawionych na niej nieruchomości. W Polsce dziś również płacimy podatki od obu tych składników nieruchomości, jednak są one kwotowe od powierzchni, a nie zależą od ich rynkowej wartości.
Podsumowanie
W ferworze dyskusji o podatku katastralnym powinniśmy pamiętać o rozwiązaniu nieco prostszym do wprowadzenia, do tego podpartym ekonomiczną efektywnością. Podatek od wartości ziemi mógłby być łatwiejszy do wprowadzenia nie tylko ze względów technicznych, ale też z politycznego punktu widzenia, jako obejmujący niewyprodukowaną, a więc niezasłużoną przez właściciela, część wartości jego majątku. Nie oznacza to, że jest on pozbawiony jakichkolwiek kontrowersji – faktyczna realizacja takiego postulatu musiałaby zawierać szereg wyłączeń, w szczególności zapewne preferencje i progresywność dla posiadłości mieszkaniowych oraz okres przejściowy, zapewniające społeczną sprawiedliwość opodatkowania.
Ten artykuł publikujemy na otwartej licencji Creative Commons Uznanie autorstwa-Użycie niekomercyjne 4.0. Możesz kopiować i rozpowszechniać ten utwór do celów niekomercyjnych pod warunkiem podania jego autora. Prosimy również o podanie pierwotnego źródła – nazwy Centrum Myśli Gospodarczej lub strony cmg.org.pl.
