Inwestycje w nieruchomości zawsze cieszą się dużym zainteresowaniem. Ich wartość rośnie historycznie od wielu dekad, okresowo generując bańki spekulacyjne, które następnie z hukiem są przebijane. Mimo to, nieruchomości jawią się jako dobra inwestycja na lata, która z reguły przynosi stałe zyski z najmu, nie tracąc na swojej wartości. Jednak zainwestować w nieruchomość nie jest tak łatwo. W końcu kupno kawalerki w dużym mieście to wydatek rzędu kilkuset tysięcy złotych, nie mówiąc już o domu czy większym mieszkaniu w centrum. Na drugim końcu takiej inwestycji jest trudność w upłynnieniu aktywa, która wiąże się z aktywnym poszukiwaniem kupca, spotkaniami i kosztami prawnymi. Wejście w inwestycje w nieruchomości jest więc zarezerwowane dla kilku procent najbogatszych lub tych, którzy są w stanie wziąć kredyt i wierzą w rentowność mieszkania wyższą niż bankowe odsetki. To miało się zmienić w zeszłym roku, jednak projekt odpowiedniej ustawy przepadł w zamrażarce sejmowej wraz z końcem poprzedniej, VIII kadencji Sejmu, pomimo tego, że otrzymał akceptację Komisji Finansów Publicznych w października 2018 r. Trudno w chwili obecnej powiedzieć, czy temat zostanie na nowo podjęty w nowej kadencji.

Czym miała być FINN?

Projekt ustawy o firmach inwestujących w najem nieruchomości (FINN) przewidywał wprowadzenie do porządku prawnego nowego typu podmiotów gospodarczych, których główną działalnością byłby wynajem nieruchomości mieszkalnych. Najważniejszymi cechami FINN-ów miały być ograniczenie przedmiotu inwestycji, obowiązek wypłaty dywidendy w wysokości co najmniej 90% zysków oraz obniżona stawka podatku CIT do 8,5%. To ostatnie ma znaczenie bardziej techniczne i wynikało ze specyfiki ponoszenia kosztów przez firmy zajmujące się najmem nieruchomości. Faktyczna stopa opodatkowania miała być zbliżona do powszechnie stosowanej stawki 18%.

Akcje FINN miały być dopuszczone do obiegu publicznego, tzn. dostępne na giełdzie dla prywatnych inwestorów. W praktyce, inwestycja w FINN odbywałaby się poprzez zakup akcji na Giełdzie Papierów Wartościowych, a więc przez konto maklerskie w banku. Oznaczałoby to zmniejszone bariery wejścia w inwestycję w nieruchomości zarówno pod względem proceduralnym, jak i minimalnego wkładu. Zachętą dla inwestorów stanowi również zwolnienie z podatku dochodowego dywidend wypłacanych przez FINN. Przyrost aktywów firmy miał postępować głównie poprzez emitowanie nowych akcji oraz kredyt, a tylko 10% zysków będzie mogła być przeznaczona na dalsze inwestycje (nie dotyczy to zysków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – te będą mogły być reinwestowane w ciągu 2 lat). Zabezpieczałoby to ciągłość przychodów osiąganych przez inwestorów, co wyróżniać ma FINN-y od pozostałych spółek notowanych na giełdzie.

Pozostałymi ograniczeniami, których spełnienie umożliwi otrzymanie statusu firmy inwestującej w najem nieruchomości, jest posiadanie co najmniej 5 nieruchomości mieszkalnych i czerpanie z tego tytułu 90% przychodów. Kapitał zakładowy wynosić musi co najmniej 50 mln zł, co jest kwotą relatywnie wysoką na tle rozwiązań w innych krajach. Ponadto, akcje spółki mają być według projektu wystawiane na okaziciela i dopuszczone do obrotu na rynku podstawowym. Dodatkowym wymogiem jest zarejestrowanie działalności w Polsce, a także umiejscowienie tutaj wynajmowanych nieruchomości.

Produkt finansowy dla Kowalskiego

Taka konstrukcja przepisów miała spełniać ma dwa główne cele stojące za ustawą – zwiększenie inwestycji prywatnych małych inwestorów oraz pobudzenie podaży na rynku mieszkań na wynajem. Służyć temu miała przede wszystkim prostota struktury spółek i ograniczenie ich działalności do jednego typu produktów, charakteryzujących się historycznie stabilną rentownością. Produkt dostosowany miał być do potrzeb „zwykłego Kowalskiego”, szukającego dość bezpiecznej inwestycji bez konieczności pozyskiwania wiedzy z zakresu rynków kapitałowych, bieżącego ich śledzenia i aktywnego zarządzania portfelem. Konstrukcja dotychczas dostępnych funduszy inwestycyjnych bywa zbyt skomplikowana oraz odstrasza wysokością opłaty za zarządzanie (nawet do 3,5% wartości aktywów). Dla takiego inwestora regularna, wysoka dywidenda przedstawia większą wartość niż akumulacja kapitału w spółce. Dzięki zaadresowaniu oferty do tej grupy, branża nieruchomości powinna otrzymać duży zastrzyk gotówki, pochodzący od osób do tej pory nieznajdujących dla siebie odpowiednich instrumentów. Jest to duża grupa Polaków, posiadających niewielkie oszczędności, którzy dziś wpłacają je głównie na lokaty bankowe lub kupują krótkoterminowe obligacje. Oprocentowanie obu powyższych nie przekracza dziś wartości inflacji, a mimo to są najczęściej wybieranymi produktami finansowymi. Stabilność rynku nieruchomości, gwarancja wypłaty dywidend (jeśli FINN osiągnie zysk) oraz łatwość wejścia i wyjścia z inwestycji powinny być argumentami wystarczającymi dla sporej części osób posiadających oszczędności.

Co jednak może okazać się najistotniejsze dla inwestorów, to zwolnienie z podatku PIT dochodów z dywidend wypłacanych przez FINN. Tzw. „podatek Belki” wynoszący 19% pobierany jest od zysków kapitałowych, a więc pochodzących z odsetek bankowych, obligacji, sprzedaży akcji czy też dywidend. Zwolnienie z tego podatku dywidend uzyskiwanych z FINN znacząco zwiększa rentowność udziałów i może stać się czynnikiem decydującym o potencjalnym zainteresowaniu ich akcjami. Zwolnieniem nie zostaną objęte zyski ze sprzedaży akcji powyżej ceny zakupu.

Sytuacja na rynku nieruchomości

Ustawa o FINN miała być nie tylko stymulatorem rynku kapitałowego oraz dostarczyć inwestorom nowy rodzaj produktu finansowego, ale również pozytywnie oddziaływać na rynek nieruchomości w Polsce, w szczególności rynek najmu mieszkań. Zasadność tak sformułowanego celu zależy od diagnozy obecnej sytuacji na tym rynku. Rzućmy okiem, czy rynek nieruchomości potrzebuje dziś dodatkowych bodźców do zwiększenia podaży.

Od dziewięciu lat obserwujemy na tym rynku trend wzrostowy cen mieszkań oraz wysokości czynszów. Raport NBP^[1] wskazuje na strukturalny niedobór mieszkań w dużych miastach. Średnie ceny mieszkań rosną stopniowo od 2012 r. zarówno dla Warszawy, jak i reszty miast wojewódzkich, przyspieszając w ostatnich 2 latach. Dziś sięgają już one poziomów z czasów bańki na rynku nieruchomości z lat 2007-2008, jednak eksperci podkreślają, że obecny popyt ma charakter konsumpcyjny i inwestycyjny, nie zaś spekulacyjny.

W jeszcze szybszym tempie rosną ceny najmu mieszkań w największych polskich miastach. W Warszawie przyrost od 2014 r. wyniósł ponad ok. 11 zł na metrze kwadratowym (z poziomu 45 do 56 zł – 24,4%). Dla kolejnych 6 miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) wzrost wyniósł nominalnie podobną kwotę, jednak startując z poziomu 30 zł/mkw., co daje wzrost o ok. 33% w zaledwie 5 lat. Pozostałe miasta wojewódzkie odnotowały wzrost o ok. 7 zł/mkw. z 25 do 32 zł, co daje 28%.

Potrzeby mieszkaniowe Polaków

Choć niektórzy komentatorzy, porównując dzisiejsze ceny mieszkań z tymi sprzed dekady, określają aktualną sytuację jako bańkę spekulacyjną, to jednak dane demograficzne i te dotyczące zasobów mieszkaniowych sugerują coś innego. Wynika z nich realna potrzeba kupna lub wynajmu mieszkania celem jego zamieszkiwania przez znaczącą liczbę gospodarstw domowych. Większe zapotrzebowanie na mieszkania związane jest z rosnącą liczbą ludzi przeprowadzających się do największych miast, w tym migracją z zagranicy. Dostępność mieszkania jest w Polsce jedną z najmniejszych w UE, co oznacza, że musimy relatywnie długo pracować na zakup własnego M. Ponadto, w Polsce wciąż występuje najniższa w Unii Europejskiej liczba mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców (378 przy średniej unijnej wynoszącej 489). Sytuacja niedoboru mieszkań będzie więc utrzymywać się jeszcze przez wiele lat, a obecne tempo ich przyrostu, choć wysokie, to nie zwiastuje szybkiego zniwelowania luki mieszkaniowej.

W raporcie[2] z listopada 2018 r. Heritage Real Estate Think Tank szacuje, że w Polsce brakuje 2,1 mln mieszkań, a liczba ta będzie się powiększać wraz z rosnącą liczbą gospodarstw domowych, co będzie trwać jeszcze kilkanaście lat.

Nowe mieszkania potrzebne są przede wszystkim w dużych miastach i na terenach z nimi graniczących. Według Eurostatu w Polsce ok. 40,5% populacji mieszka w przeludnionych[3] mieszkaniach, co umiejscawia nas w najgorszej piątce państw UE pod tym względem. Skala zapotrzebowania na nieruchomości mieszkaniowe jest więc bardzo duża. Z tej perspektywy, powołanie FINN-ów pozwoli wprowadzić dodatkowy kapitał do tego sektora, dzięki któremu realizowane będą kolejne inwestycje mieszkaniowe, wypełniając istotną społecznie i gospodarczo lukę. Ważnym ograniczeniem może okazać się już dziś nadwerężona wydolność firm budowlanych, wynikająca z ogromnego popytu na ich usługi przy pełnym wykorzystaniu zasobów siły roboczej.

Widzimy więc, że potrzeba zwiększenia liczby mieszkań jest odpowiednio uzasadniona. Choć liczba mieszkań systematycznie rośnie (10% w ciągu ostatnich 10 lat), to wciąż daleko nam do standardów europejskich w zakresie liczby mieszkań i powierzchni na jednego mieszkańca. Z tego względu powstawanie przedsiębiorstw typu FINN mogłoby być pozytywnym bodźcem przyspieszającym proces budowy nowych mieszkań na wynajem, ograniczającym tym samym wzrost cen mieszkań.

Dywersyfikacja czy mieszkania?

Cel rozwoju rynku mieszkaniowego zrealizowany miał być poprzez ograniczenie możliwości inwestycji do nieruchomości mieszkalnych. Wbrew uwagom środowisk biznesowych i inwestorskich, Ministerstwo Finansów postanowiło nie włączać nieruchomości biurowych i komercyjnych w zakres inwestycji prowadzonych w ramach FINN (poza 10% przychodów wolnymi od ograniczeń). W innych krajach ustawodawca nie ogranicza w ten sposób rodzajów aktywów dopuszczając występowanie w portfelu inwestycyjnym tego typu spółek nieruchomości biurowych, handlowych czy infrastruktury. Ograniczenie to poddane zostało krytyce ze strony stowarzyszeń branżowych w toku konsultacji społecznych omawianego projektu ustawy. Powoływano się przy tym na potrzebę dywersyfikacji portfeli inwestycyjnych funduszy. Rynek amerykański wskazuje jednak na inną praktykę w warunkach szerszego określenia przedmiotu inwestycji. Tamtejsze REIT-y (real estate investment trusts) wyspecjalizowały się w swoich niszach, tak że istnieją REIT-y zajmujące się wynajmem nieruchomości komercyjnych, inne wynajmujące budynki pod domy opieki, a jeszcze inne oferujące przestrzeń kinową.[4] Z jednej strony, niezdywersyfikowany portfel odznacza się większą niepewnością, z drugiej jednak, przychody z najmu mieszkań są bardziej stabilne niż z najmu przestrzeni komercyjnych i mniej gwałtownie zareagują na spadek koniunktury. Ponadto, budownictwo mieszkaniowe odgrywa większą rolę społeczną i stanowi odpowiedź na zidentyfikowany powyżej znaczny niedobór mieszkań w Polsce. Pozostawienie pełnej swobody w doborze portfela inwestycyjnego mogłoby wypaczyć pierwotny zamysł idei powołania FINN-ów i stać się nieuzasadnionym wsparciem dla inwestycji w nieruchomości komercyjne.

Podsumowanie

Ustawa o firmach inwestujących w najem nieruchomości miała wprowadzić do porządku prawnego nową formę spółki akcyjnej, która byłaby zobowiązana do inwestowania w nieruchomości mieszkalne na terenie Polski oraz wypłacania co najmniej 90% zysków w formie dywidendy. W zamian za to, spółki tego typu korzystać miały z pomniejszonego do 8,5% CIT-u oraz, co najważniejsze, przychody z dywidend tych firm miały nie być objęte podatkiem dochodowym. Akcje spółki byłyby dostępne w obrocie giełdowym, a minimalny kapitał początkowy wynosiłby 50 mln zł.

FINN jako przedmiot inwestycji miał potencjał stać się produktem o ryzyku i rentowności usytuowanymi pomiędzy akcjami zwykłych spółek giełdowych a lokatami bankowymi i obligacjami rządowymi. Wysokie stopy dywidendy, zwolnienie z podatku, względnie bezpieczny przedmiot inwestycji oraz prostota wejścia i wyjścia z niej powinny uczynić FINN atrakcyjnym produktem dla małych indywidualnych inwestorów, choć należy spodziewać się również zainteresowania ze strony instytucji finansowych. Podmioty typu FINN spełniałyby dwie ważne role w gospodarce – oferowały mieszkania, których wciąż brakuje oraz umożliwiały względnie bezpieczne i długoterminowe inwestowanie, co mogłoby stanowić ważny element prywatnych inwestycji emerytalnych.

Pod koniec zeszłego roku mówiło się, że ustawa o FINN zacznie obowiązywać od stycznia 2019 r., jednak nie stało się to aż do zakończenia kadencji Sejmu w listopadzie 2019 r. Zgodnie z zasadą dyskontynuacji prace sejmowe nad projektem zostały przerwane i ewentualne przyjęcie ustawy wymagałoby ponownego procedowania w Sejmie bieżącej kadencji. Cisza medialna nad tym projektem nie zwiastuje jednak szybkich działań i przyjęcia ustawy w najbliższych miesiącach.

[1] Ile mieszkań brakuje w Polsce? Raport dostępny pod adresem:

https://heritagere.pl/wp-content/uploads/2018/12/HRE-TT-RAPORT-ILE-MIESZKAŃ-BRAKUJE.pdf

[2] Przeludnione mieszkanie definiuje się jako takie, w którym jest mniej niż 1 pokój na każdą parę/samotnego dorosłego człowieka lub w jednym pokoju mieszka więcej niż 2 dzieci w wieku 12-17 lat lub 2 dzieci różnych płci w tym wieku lub więcej niż 2 młodszych dzieci w jednym pokoju.

[3] Raport o sytuacji na rynkach nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2018 dostępny pod adresem: https://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/index1.html

[4] Mizerski G., Real Estate Investment Trusts (REITS). Efektywne inwestowanie na ryku nieruchomości, Warszawa, 2016, str. 189